闽系房企,融信等11房企上半年销售增速下降

过去几年,以高周转、高杠杆和高负债模式迅速崛起的闽系上市房企,成为国内房地产市场不可轻视的一股势力,如今,这些房企开始出现分化迹象。

随着政策收紧和市场转向,一时风光无两的闽系房企,今年上半年的销售增速出现大幅下滑,与前两年销售业绩激增形成了鲜明的对比。

斑马消费梳理了13家闽系上市房企经营情况后发现,在新形势下,不再一味埋头做大规模,大多都在主动降杠杆,守住安全发展的底线。

据克而瑞数据显示,今年上半年,中国房地产市场在保持稳定增长预期的同时,行业整体增速较2018年显著放缓。今年1-6月,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,仅同比微增4%。在全国房地产行业销售增速放缓的大背景下,前两年频频出现“黑马”的闽系房企销售增速下滑尤其明显,也引发了市场对闽系房企这一群体的关注。

上述大多数房企增速已经明显放缓,部分房企里高管人员流动更加频繁。

多数闽系房企不再高速发展

一贯以“激进”着称的闽系房企,失去狼性之后,将如何在行业立足?

闽系房企一般指早期成立于福建,业务范围拓展至全国的房地产开发商,近年来,闽系房企可谓是各种派别房企中的明星,黑马房企频频出现,“激进”的发展风格使得其发展速度整体超过其他派别的房企,为市场所关注。为了反映今年上半年闽系房企的发展态势,新京报记者选取了销售额具有一定规模的闽系房企今年上半年的业绩进行梳理和对比。

闽系房企人事变动加速

经统计发现,所关注的规模排名靠前的13家闽系房企代表中,除了禹洲地产和中骏集团外,多数闽系房企的销售额增速出现下滑,其中,阳光城、泰禾、正荣、融信、建发等房企的增速下滑较为明显。

最近几年,在闽系上市房企里,部分房企的高管人员流动较为频繁。

值得注意的是,泰禾集团和融侨集团的销售额出现了同比下滑的情况。根据克尔瑞的数据,泰禾集团今年上半年销售额为447亿元,同比下降31.76%,而去年同期泰禾的销售额同比还保持61.73%的高增长。融侨集团今年上半年销售额为327.2亿元,同比小幅下降0.08%,而去年同期融侨集团的销售额同比增速为57.74%。

斑马消费梳理发现,在13家闽系上市房企当中,高管人员流动频繁主要出现在禹洲地产、弘阳地产、正荣地产、泰禾集团和阳光城等房企。

此外,正荣地产今年上半年的销售增速从去年同期的170%下滑到不足1%,融信中国的销售增速从去年同期的75.7%下滑到4%。

在资金密集型的房地产企业,财务总监负责公司内部财务管理,更多的精力放在为融资、保障企业现金流等方面。

闽系龙头房企也出现了不同程度的销售增速放缓,其中,世茂集团今年上半年的销售增速由去年同期的60%下滑到39%,阳光城今年上半年销售增速从67.5%下滑到28.7%。

在闽系房企从激进扩张到主动寻求有质量发展的趋势下,各家房企核心岗位——财务总监短期内走马灯式更迭。

“黑马”闽系房企降速,除了外部环境因素外,在行业变化和规模上升后,也面临着后续增长乏力的问题。

最期待挺进千亿的禹洲地产,财务总监在16个月内,3次变动。

权益占比低,盈利能力需提升

2018年4月,公司原财务总监许进业辞任,加盟华南城,继任者黄展鸿干到2019年7月辞职,加盟大发地产任职副总裁。随后,邱于赓接任。邱曾在2008年10月至2015年3月任公司副总裁、首席财务官及公司秘书,此次是再度回归。

回顾闽系房企规模扩张的历程,增加合作项目比例、加大资金杠杆成为显著特征。

2018年,跨进千亿门槛的正荣地产也出现财务总监变动,当年11月12日,谈铭恒辞任公司财务总监及联席秘书。

据记者观察,闽系房企在扩张中往往存在着债务高攀的情况。今年上半年,泰禾集团正是由于偿债压力过大,采取卖项目来缓解流动性危机。受此影响,泰禾的销售速度也大幅度放缓。此外,曾经负债高企的闽系房企也在积极降负债,例如,正荣地产和阳光城的净负债率一度高达180%,在达到千亿规模后,这两家房企的净负债率都有所下降。

3天后,公司委任陈伟健为公司财务总监,37岁的陈伟健是公司执行董事兼副总裁。2018年8月才加入正荣,此前先后任职新城发展控股执行董事、副总裁,时代中国财务总监。

此外,依靠合作项目快速扩大规模是闽系房企成长中的“捷径”。旭辉是较早依靠合作方式扩大规模的闽系房企。从2015年开始,旭辉开始外延式发展。2015-2018年,旭辉在新增土地面积中的权益占比分别约为45.45%、53.85%、41.67%和57.26%,而达到千亿销售额后,旭辉也开始对外宣布逐步加大权益销售比。

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同时,正在规模快速扩张中的正荣地产和融信的合作比例也呈现快速攀升。去年增速高达170%的正荣地产在近两年加大项目合作比例。正荣执行董事兼行政总裁王本龙也在今年年初坦言:“2018年,正荣地产的权益占比大概是52%,今年估计也在50%-55%左右,不会有太大的变化”。同样,融信今年上半年的权益销售额占比为60.94%,而去年年中这一数据为69.72%。

在所有闽系上市房企中,泰禾集团高管流动最为频繁,仅财务总监一职就一年两变。2018年,公司副总、财务总监罗俊辞职加盟中梁控股,2019年1月,接任者李斌也辞任。

从盈利能力来看,闽系龙头房企中,除了世茂净利率在20%以上,阳光城、正荣和融信的净利率在去年年底的财报中分别为6.92% 、8.43%和10.1%,处于业内较低水平,盈利能力有待提升。

从去年开始资金危机之后,泰禾集团高管层就流失严重。从2018年7月至2019年4月,先后3位副总辞任。尤其是,今年4月末副总张晋元辞任为外界所关注。张随后加入天润置地任总裁。

今年以来,跨过千亿的闽系房企阳光城、正荣、融信等纷纷喊出“提高发展质量”的口号,这些房企是否能在今年迎来综合实力的提升,新京报记者将持续关注。

相比外聘职业经理人,从内部提拔高管更能得心应手,融信中国老板欧宗洪深得其解。今年3月,负责开拓、运营杭州市场的老员工余丽娟被委任为公司执行董事,6月被任命为公司总裁,成为闽系上市房企中唯一一位女性总裁。

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弘阳地产老板曾焕沙做建材市场发迹,企业扩张中急需财务背景的高管,今年7月5日,任职公司首席财务官兼秘书的雷伟彬被委任为执行董事、副总裁及提名委员会委员。45岁的雷伟彬曾有在时代中国、雅居乐集团担任财务总监的经历。

新京报记者 徐倩

颇为顺理成章的是为下一代“接班”铺垫,2018年10月,禹洲地产委任林禹芳为执行董事,林系公司董事局主席林龙安之女;世茂房地产的许世坛,在公司各部门摸爬滚打20年,2019年他终于被其父许荣茂扶上公司总裁之位。

编辑 武新 制图 李禾炜 校对 李项玲

比较耐人寻味的是阳光城的朱荣斌和吴建斌,二人均有在中海地产任职多年经历。

早前二人一前一后进入碧桂园高层,2017年,受阳光城老板林腾蛟之邀,两人又一前一后加入阳光城,分别就任公司执行董事长和分管财务、证券业务副总裁,二人“带来”高周转模式, 助阳光城在2018年销售金额超千亿元。

激进过后,普遍小心谨慎

依赖高杠杆、高周转和高负债,短时间内获得规模性增长,正荣地产、融信中国等闽系房企的崛起,基本都这样的共性。

在这种商业模式下,这些房企几乎是背着“包袱”狂奔,最近几年才逐渐放缓。

泰禾集团是闽系上市房企激进派代表,巅峰时期的2016年,其净负债率高达360%,到今年一季度末仍高达279.2%。融信中国、正荣地产等企业也是如此,在楼市频繁调控和融资收紧叠加效应影响下,各个房企都在转变策略以降风险。

2018年,正荣地产年销售额突破千亿,达到1080亿元,当年末净负债率为74%,而上年末为183.2%,降速明显。公司的定位也从高速发展转向高质量发展。

2018年,融信中国净负债率140%,2019年中期,净负债率已降至77%左右。公司总裁余丽娟对此还不太满意,她曾对外表示,公司将继续下调公司净负债率指标,并通过两年时间优化债务架构,将安全边界进一步提升。

减少债务、降低杠杆,是闽系房企目前一致性动作,随着时间窗口越来越小,这些企业越来越紧迫,都怕资金危机砸到自家头上。

毕竟,泰禾集团从去年出现资金危局至今未决,已经给同行们上了生动的一课。

2019年上半年,泰禾集团未新增一宗土地,靠卖项目卖地卖股权等方式,偿还掉338亿元债务。

斑马消费梳理发现,截止今年6月末,泰禾集团债务总额仍高达2091亿元。东方金诚评级报告显示,公司在2019年至2021年,将迎来集中偿付高峰,偿付债务规模超千亿元。

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