房地产利空来了,原来是开发商在搞鬼

  ▲图片来源:视觉中国

风险四:违反政策,扰乱市场

  风险一:高额首付增加资金负担

“双合同”的四大风险

  根据《中国经营报》6月24日报道,在位于广州增城的金地香山湖,销售人员坦言该项目以“购房合同 装修合同”的“双合同”形式购房,并给记者填写了一份涉及户型、房价等内容的置业计划表。

财经作家齐俊杰发现:之前大家一见面聊天,都是你买没买房,房价还会不会涨,现在见面,都在说你们家那跌了多少,我们这边跌了多少。画风已经完全变了。

  在限价的调控下,“双合同”已然是开发商规避政策的销售门道。而由此大幅提高的首付成本,则让大多数购房者难负其重。

因此,郭树清与银监会的此番表态,可以说预示着一些城市的房地产利空已经到来!之前大家一见面聊天,都是你买没买房,房价还会不会涨,现在见面,都在说你们家那跌了多少,我们这边跌了多少。画风已经完全变了。

  事实上,从去年开始,广州就出现了部分开发商通过“双合同”的形式规避政府限价政策。今年3月,中原地产广州项目部总经理黄韬告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者,目前“双合同”已经重出江湖,包括大开发商在内的很多楼盘都在使用双合同。黄韬还表示,“双合同”存在风险,但也是在你情我愿的情况下发生的,在目前情况下,政府查处“双合同”难度较大。

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  该房屋户型约100平方米,折后总价约162万元,但拆分为99万元和63万元的两笔款项。如果购房者按162万元、首付三成买房,那么首付为48万元左右。但是,在“双合同”之下,购房者需要一次性支付63万元的装修合同价以及33万元的首付,因此,实际上首付款就变成了约96万元。

澳门微尼斯人娱乐 ,那么我们不妨来盘点一下,高房价的基础是否还存在。

  风险四:违反政策,扰乱市场

一、银监会主席郭树清:坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫

  值得一提的是,广州中航城的首付款高得惊人。一套总价约230万元的复式洋房,首付款却要130万元,已是总价近六成。当记者追问首付款为何如此之高,销售人员仅称是公司要求,并把计算价格的纸张收走。不过,前来销售中心拿取相关购房文件的购房者却告诉记者,早前其在广州中航城购买了一套平层洋房,签的就是“双合同”。

房价明降暗升

  从官方统计上看,热点城市房价的确降了,或者说至少稳住了。但是,购房者的体验却大不相同,甚至反而觉得压力更大了。按规定三成首付的房子,购房者却必须要交两倍的钱。这是,为什么呢?

而据业内人士透露,买房时提供的装修合同上的装修公司,大多与开发商有裙带关系。那么开发商是否会负责任地为业主检验装修质量?

  “双合同”的四大风险

该房屋户型约100平方米,折后总价约162万元,但拆分为99万元和63万元的两笔款项。如果购房者按162万元、首付三成买房,那么首付为48万元左右。

  由于“双合同”大行其道,广州一手住宅房价的官方数据已背离真实水平,网签价格与实际价格相差甚远。

在购房者与开发商签署“双合同”时,就等同于默认了装修合同上的装修标准,而此装修标准则是由开发商定夺,因此装修质量将由开发商验收。

  此外,广州中航城近期网签均价仅为1.3万元/平方米,而目前在售复式洋房实际售价高达2万元/平方米。上述广州中航城的购房者称,其早前购买了平层洋房,房价约1.9万元/平方米,但备案价格仅为1.2万元/平方米,这7000元的差价要通过签下另外一份合同补回。

近住建委人士表示:开发商“捆绑精装修”的目的是为了规避政府限价的有关规定。开发商压低住房销售价来获得政府的优惠土地或者行政许可,但是却提高装修价并捆绑销售来实现房地产项目的高盈利,其行为实质是低价拿地、高价销售,违反了限价政策。

  另外,相关法律人士指出,装修合同是由开发商代签的,但是装修合同的签订对象却是装修公司。若是购房者日后发现装修出现问题,维权将会面临困境,房子的精装部分交付时有任何状况,购房者一概只能找装修公司,若出现装修公司跑路或涉及安全责任事故,则与开发商一概无关。

这段时间,国际国内的金融形势就是降杠杆,美国在降,中国也在降,欧洲和日本也准备降。要降杠杆,一个是靠央行,比如收紧流动性,减少货币净投放,二是靠商业银行,也就是控制贷款衍生的货币。

  多位业内人士认为,目前广州一手住宅的价格水分较多,而二手房管控较为宽松,其走势才能反映真实的市场行情。今年4月广州市(不含南沙、从化)二手房成交13652套,均价为1.7万元/平方米,环比分别增长10%、7%,3月均价也环比增长了3%。

也只有这样才能真正降低负债率,降低杠杆率,化解银行的系统性风险,为中国的金融体系长期健康打下基础。如果不约束商业银行,是很难控制房地产泡沫的,如果银监会不去约束商业银行将信贷资金大量投向房地产行业,房地产价格还会上涨。

  风险二:装修由开发商验收,质量难保证

那么,“双合同”到底有哪些风险呢?

  “双合同”导致首付翻倍

此外,广州中航城近期网签均价仅为1.3万元/平方米,而目前在售复式洋房实际售价高达2万元/平方米。

  签订“双合同”捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,以金地香山湖6300元/平米的装修价格来算,购房者少则要多支付几十万的首付,这无疑是一笔不小的经济压力。

风险二:装修由开发商验收,质量难保证

  记者所走访的多个楼盘也大同小异,销售人员均表示需要“双合同”,装修款项同样动辄高达50万元,但通过银行信用贷只能贷到约20万元。有销售人员向记者直言:“最近取得预售证的项目大部分都会有‘双合同’的情况。”

银监会网站上,刊登了一篇《银监会召开银行业支持供给侧结构性改革调研座谈会》的文章,在与多家银行的这次座谈会上,银监会主席郭树清表示,要坚决抑制部分地区的房地产泡沫。

  此前“国五条”要求二手房转让统一按照房价差额的20%缴纳税费,在这种情况下那些签订“双合同”的购房者在出售房产时将要面临更高额的税费。

按规定三成首付的房子,购房者却必须要交两倍的钱。这是,为什么呢?

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而且装修贷手续费为1%,半年期限的月利率为1.4%。即使可贷款期限为5年,月利率也高达0.9%,等本等息的还款方式下,30万元贷款总利息逾16万元,月供约7700元。

  风险三:出售房产时将面对更高税费

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  那么,“双合同”到底有哪些风险呢?

2、要抑制房地产泡沫,就要抑制商业银行对房地产贷款的投放,包括直接贷款、委外投资、银行理财等等进入房地产领域。

  其实,这是开发商搞的鬼。

但是,在“双合同”之下,购房者需要一次性支付63万元的装修合同价以及33万元的首付,因此,实际上首付款就变成了约96万元。

  每经小编(微信号:nbdnews)在网易房产数据中心查询到,金地香山湖近期网签均价约1万元/平方米。然而,《中国经营报》实地走访了解到,金地香山湖目前实际售价约1.6万元/平方米,比网签均价高出6000元/平方米。

根据媒体6月24日报道,在位于广州增城的金地香山湖,销售人员坦言该项目以“购房合同 装修合同”的“双合同”形式购房,并让购房者填写了一份涉及户型、房价等内容的置业计划表。

  近住建委人士表示:开发商“捆绑精装修”的目的是为了规避政府限价的有关规定。开发商压低住房销售价来获得政府的优惠土地或者行政许可,但是却提高装修价并捆绑销售来实现房地产项目的高盈利,其行为实质是低价拿地、高价销售,违反了限价政策。

据网易房产数据中心数据,金地香山湖近期网签均价约1万元/平方米。然而,媒体实地走访了解到,金地香山湖目前实际售价约1.6万元/平方米,比网签均价高出6000元/平方米。

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其实,这是开发商搞的鬼。

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签订“双合同”捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,以金地香山湖6300元/平米的装修价格来算,购房者少则要多支付几十万的首付,这无疑是一笔不小的经济压力。

  在购房者与开发商签署“双合同”时,就等同于默认了装修合同上的装修标准,而此装修标准则是由开发商定夺,因此装修质量将由开发商验收。而据业内人士透露,买房时提供的装修合同上的装修公司,大多与开发商有裙带关系。那么开发商是否会负责任地为业主检验装修质量?

第五,需求因素,大家想的挺好,多买套房,然后用房养老,说白了就是你想通过房子的涨价,像上一代人剥削我们一样,剥削下一代的年轻人。但你确定下一代人还需要房子吗?独生子女让我们这代人可能通过继承,就有3套左右的房子,下一代人手上的房子只会更多,而且可能越来越多。所以从这个趋势看,租房应该越来越便宜,而炒房的基础越来越薄弱。至于农民进城,农民越来越老了,随着三四线的暴涨,还有多少农民进的了城呢?都说我们特殊的土地制度,是推升高房价的原因,那么同样的土地制度,也是限制我们城镇化的最主要原因,农民不能够通过土地得到钱,他拿什么进城?

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  房价明降暗升

此前“国五条”要求二手房转让统一按照房价差额的20%缴纳税费,在这种情况下那些签订“双合同”的购房者在出售房产时将要面临更高额的税费。

  资深房地产专家韩世同指出,一些楼盘的指导价格明显偏离市场水平,“若真要按照政府指导价去卖房,很多开发商都要亏损。”

1、严格规范和清理委外投资,这使得银行的资金不得违规进入股市、债市、房地产市场。

  同时,也有业内人士认为开发商以拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据,市场的价格信号是不稳定或者是被扭曲的。

有销售人员直言:

  每经编辑 王嘉琦

同时,也有业内人士认为开发商以拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据,市场的价格信号是不稳定或者是被扭曲的。

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高层都在想着怎么抑制房地产泡沫,那么高房价的支撑因素还存在吗?

  但是,一次性拿不出这么多钱怎么办呢?销售人员表示,对于63万元装修款,相关金融公司提供的可贷金额在30万~35万元之间,最高可分5年期限,但需要视个人的征信情况和银行流水而定。而且装修贷手续费为1%,半年期限的月利率为1.4%。即使可贷款期限为5年,月利率也高达0.9%,等本等息的还款方式下,30万元贷款总利息逾16万元,月供约7700元。

二、支撑高房价的因素是否还存在?

摘要:一大波楼市调控之后,房价真的降了吗? 从官方统计上看,热点城市房价的确降了,或者说至少稳住了。但是,购房者的体验却大不相同,甚至反而觉得压力更大了。按规定三成首付的房子,购房者却必须要交两倍的钱。这是,为什么呢? 其实,这是开发商搞的鬼。 在...

多位业内人士认为,目前广州一手住宅的价格水分较多,而二手房管控较为宽松,其走势才能反映真实的市场行情。

  例如,购房者以150万购买房产,若想今后以200万的价格出售的话,理论上来说应该缴纳税费10万元((200万—150万)×20%)。但是此房产在购买时签订的是“双合同”,购房合同中签订的费用仅为100万,那么出售此房产将面临更高的税费,即20万元((200万—100万)×20%),税费一下子翻了倍。

了解的多个楼盘也大同小异,销售人员均表示需要“双合同”,装修款项同样动辄高达50万元,但通过银行信用贷只能贷到约20万元。

  一大波楼市调控之后,房价真的降了吗?

第三,债务因素。去年其实我们就做了一件事,把全世界最高的非金融企业杠杆降下来,然后加到居民身上,但加着加着发现有问题了,非金融企业杠杆压根没降多少,居民的杠杆倒是快速上涨。甚至已经超出了警戒线,比如厦门居民杠杆已经97%,超过了美国次贷的水平,杭州也达到了71%,美国次贷危机大家都知道,是由于大量的杠杆产生了弃房断供引起的金融机构连环倒塌,那么我们居民杠杆率这么高,这两个城市房价一旦掉头向下,是否也会出现大面积弃房断供呢?这个真得格外留神。所以,房价越热点的城市,其实爆发金融危机的可能性也就越高。这点北京上海看到了,厦门杭州南京合肥等目前领会还不深刻。

另外,相关法律人士指出,装修合同是由开发商代签的,但是装修合同的签订对象却是装修公司。

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