人事变动频繁,闽系房企

过去几年,以高周转、高杠杆和高负债模式迅速崛起的闽系上市房企,成为国内房地产市场不可轻视的一股势力,如今,这些房企开始出现分化迹象。

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斑马消费梳理了13家闽系上市房企经营情况后发现,在新形势下,不再一味埋头做大规模,大多都在主动降杠杆,守住安全发展的底线。

乐居财经研究院研究员丨晓非

上述大多数房企增速已经明显放缓,部分房企里高管人员流动更加频繁。

在克而瑞最新公布的30家千亿销售房企榜单中,闽系房企占据6席,成为仅次于粤系的第二大“帮派”。

一贯以“激进”着称的闽系房企,失去狼性之后,将如何在行业立足?

乐居财经对比13家主流闽系上市房企的年报成绩单,他们分别是:泰禾集团、阳光城集团、正荣地产、融信中国、禹洲地产、力高集团和旭辉控股、宝龙地产、世茂房地产、三盛控股、福晟集团、明发集团以及中骏集团。随着闽系房企的异军突起,2019年地产新的行业格局正在形成。

闽系房企人事变动加速

行业黑马频出

最近几年,在闽系上市房企里,部分房企的高管人员流动较为频繁。

从销售额来看,夺得前三甲的企业分别是世茂房地产(1761.50亿元,增长率75.00%)、旭辉控股(1520.00亿元,增长率46.20%)和融信中国(1218.84亿元,增长率73.35%)。后起之秀旭辉气势如虹,高品质见长的融信中国表现也很抢眼。正荣地产以1080.17亿元(增长率54.00%)位列第五,刚刚跻身上市公司的正荣,在2018年晋升到千亿俱乐部行列。

斑马消费梳理发现,在13家闽系上市房企当中,高管人员流动频繁主要出现在禹洲地产、弘阳地产、正荣地产、泰禾集团和阳光城等房企。

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在资金密集型的房地产企业,财务总监负责公司内部财务管理,更多的精力放在为融资、保障企业现金流等方面。

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在闽系房企从激进扩张到主动寻求有质量发展的趋势下,各家房企核心岗位——财务总监短期内走马灯式更迭。

从营业收入来看,13家闽系企业营业收入前三甲分别是世茂房地产、阳光城集团和旭辉控股,13家企业的均值为275.67亿元。许世坛率领的老牌企业拔得头筹,阳光城和旭辉都是最近几年的行业黑马,成长速度极快。排名末位的是三盛控股。

最期待挺进千亿的禹洲地产,财务总监在16个月内,3次变动。

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2018年4月,公司原财务总监许进业辞任,加盟华南城,继任者黄展鸿干到2019年7月辞职,加盟大发地产任职副总裁。随后,邱于赓接任。邱曾在2008年10月至2015年3月任公司副总裁、首席财务官及公司秘书,此次是再度回归。

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2018年,跨进千亿门槛的正荣地产也出现财务总监变动,当年11月12日,谈铭恒辞任公司财务总监及联席秘书。

归属母公司的净利润前三甲分别是世茂房地产(88.35亿元,净利率14.10%)、旭辉控股(54.09亿元,净利率16.80%)和禹洲地产(35.05亿元,净利率15.27%)。13家企业净利总额均值为28.06亿元。世茂房地产2018年实现了增收又增利。

3天后,公司委任陈伟健为公司财务总监,37岁的陈伟健是公司执行董事兼副总裁。2018年8月才加入正荣,此前先后任职新城发展控股执行董事、副总裁,时代中国财务总监。

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在所有闽系上市房企中,泰禾集团高管流动最为频繁,仅财务总监一职就一年两变。2018年,公司副总、财务总监罗俊辞职加盟中梁控股,2019年1月,接任者李斌也辞任。

毛利率排名前三的企业分别是宝龙地产、力高集团、中骏集团,毛利率较高与商业综合体配套对住宅物业溢价率提升高度相关,这也是越来越多的闽系房企涉足商业地产的诱因之一。

从去年开始资金危机之后,泰禾集团高管层就流失严重。从2018年7月至2019年4月,先后3位副总辞任。尤其是,今年4月末副总张晋元辞任为外界所关注。张随后加入天润置地任总裁。

高杠杆后遗症

相比外聘职业经理人,从内部提拔高管更能得心应手,融信中国老板欧宗洪深得其解。今年3月,负责开拓、运营杭州市场的老员工余丽娟被委任为公司执行董事,6月被任命为公司总裁,成为闽系上市房企中唯一一位女性总裁。

资产负债率的高低在行业低谷期是决定企业生死的重要指标,行业高潮期的负债对企业而言风险并不大,反而会带来“高负债、高成长、高回报”的结果。

弘阳地产老板曾焕沙做建材市场发迹,企业扩张中急需财务背景的高管,今年7月5日,任职公司首席财务官兼秘书的雷伟彬被委任为执行董事、副总裁及提名委员会委员。45岁的雷伟彬曾有在时代中国、雅居乐集团担任财务总监的经历。

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颇为顺理成章的是为下一代“接班”铺垫,2018年10月,禹洲地产委任林禹芳为执行董事,林系公司董事局主席林龙安之女;世茂房地产的许世坛,在公司各部门摸爬滚打20年,2019年他终于被其父许荣茂扶上公司总裁之位。

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比较耐人寻味的是阳光城的朱荣斌和吴建斌,二人均有在中海地产任职多年经历。

资产负债率前三甲企业分别是三盛控股、泰禾集团和阳光城。资产负债率最低的是世茂房地产,仅为72.12%,相对于其规模,负债率表现良好。紧随其后的分别是宝龙地产,同样低于行业均值。13家闽企资产负债率均值为81.04%,总体比行业均值高3个百分点左右,这也反映出闽企激进的特征。

早前二人一前一后进入碧桂园高层,2017年,受阳光城老板林腾蛟之邀,两人又一前一后加入阳光城,分别就任公司执行董事长和分管财务、证券业务副总裁,二人“带来”高周转模式, 助阳光城在2018年销售金额超千亿元。

房企年末账面现金及等价物总值,是衡量企业现金流是否安全的关键性指标,相当于房地产企业应对未来短期风险的粮仓,储备粮越多,企业风险控制能力越强。

激进过后,普遍小心谨慎

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依赖高杠杆、高周转和高负债,短时间内获得规模性增长,正荣地产、融信中国等闽系房企的崛起,基本都这样的共性。

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在这种商业模式下,这些房企几乎是背着“包袱”狂奔,最近几年才逐渐放缓。

闽系房企现金及等价物前三甲分别是世茂房地产(436.88亿元,一年期到期债务275.54亿元,偿债比63.07%)、旭辉控股(433.28亿元,一年期到期债务179.74亿元,偿债比41.48%)和阳光城集团(324.47亿元,一年期到期债务176.47亿元,偿债比54.39%)。13家闽企年末账面现金及等价物总值的均值为196.29亿元。

泰禾集团是闽系上市房企激进派代表,巅峰时期的2016年,其净负债率高达360%,到今年一季度末仍高达279.2%。融信中国、正荣地产等企业也是如此,在楼市频繁调控和融资收紧叠加效应影响下,各个房企都在转变策略以降风险。

从货币资金对流动负债的比值,即流动负债偿债能力来看,禹洲地产0.42、旭辉控股0.35、中骏集团0.29,位列前三。

2018年,正荣地产年销售额突破千亿,达到1080亿元,当年末净负债率为74%,而上年末为183.2%,降速明显。公司的定位也从高速发展转向高质量发展。

闽系房企以积极进取的作风,快速成为与粤系、京派平起平坐的大派系。然而,激进的扩张策略虽然帮助闽系房企成为业界的“黑马”,但高杠杆的后遗症同样令企业承受着不可忽视之重。

2018年,融信中国净负债率140%,2019年中期,净负债率已降至77%左右。公司总裁余丽娟对此还不太满意,她曾对外表示,公司将继续下调公司净负债率指标,并通过两年时间优化债务架构,将安全边界进一步提升。

文章来源:乐居财经

减少债务、降低杠杆,是闽系房企目前一致性动作,随着时间窗口越来越小,这些企业越来越紧迫,都怕资金危机砸到自家头上。

毕竟,泰禾集团从去年出现资金危局至今未决,已经给同行们上了生动的一课。

2019年上半年,泰禾集团未新增一宗土地,靠卖项目卖地卖股权等方式,偿还掉338亿元债务。

斑马消费梳理发现,截止今年6月末,泰禾集团债务总额仍高达2091亿元。东方金诚评级报告显示,公司在2019年至2021年,将迎来集中偿付高峰,偿付债务规模超千亿元。

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