制胜下全场,房企加紧

中秋将近,天气微凉。

原标题:上半场尘埃落定,房企“三大法宝”决胜下半场 随着上市公司2019年中报的披露完毕,房企今年上半场的角逐尘埃落定。 受益于上半年“小阳春”和年中的业绩冲刺,特别是今年营收与利润的结转多数来源于2017年-2018年的...

各大房企年中业绩会刚刚散场,喧嚣过后,楼市也渐渐冷了下来。

原标题:上半场尘埃落定,房企“三大法宝”决胜下半场

在中报亮眼数据的背后,各家冷暖自知。即便年初大家已有意识地放慢了前进的脚步,但由于各大房企拟定的全年目标本身就不高,因此上半年的销售完成情况普遍仍维持在目标销售额的40%左右。

随着上市公司2019年中报的披露完毕,房企今年上半场的角逐尘埃落定。

上海易居房地产研究院数据显示,今年8月,4个一线城市成交面积环比下降 19%,同比下降16%;18个二线城市成交面积环比下降 10%,同比增长6%;18个三四线城市成交面积环比下降 4%,同比下降 17%。

受益于上半年“小阳春”和年中的业绩冲刺,特别是今年营收与利润的结转多数来源于2017年-2018年的地产“黄金时代”,各家房企的中报数据看上去都颇为亮眼。

其中,8月百强房企权益口径业绩较7月微降1.7%,更是低于1月-7月均值。TOP30房企中,有11家单月业绩环比下降。进入今年下半年,百强房企的销售规模已连续两个月出现下滑。

不过,自今年二季度以来,房地产融资政策不断加码,特别是7月底,中央政治局会议首次提出“不以房地产刺激经济”,再次明确“房住不炒”的决心。房企在发布的半年报中普遍指出,行业调控仍将保持上半年的收紧态势,行业资金面进一步承压,融资难度显著提高。

楼市真正入秋。

在往年财报季,房企销售额大小、土地储备是否雄厚、营收净利增长水平等指标往往是关注焦点。但今年以来,面对行业融资压力的增大,在手现金多少很大程度上决定房企布局和规划,“回款率”“控成本”“暂停拿地”等变成了这个财报季被广泛提及的热门词汇。

下半年基本暂停拿地

再提“高周转”

从往年经验来看,刚经历了6月的业绩冲刺之后,7月和8月的楼市出现降温并不令市场意外。市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”,毕竟不少房企习惯的上下半年销售比例为“四六开”,因此无论上半年业绩完成得如何,各大房企依旧对下半年完成业绩目标很有信心。

在前两年地产事故频发后,各大房企一时间对于“高周转”变得讳莫如深。

但今年的市场下滑,还有一个不可忽视的背景,即调控继续施压,融资渠道大幅收紧。

所谓高周转,即业内俗称的“不压货”:拿了地,快开工,快销售,快速回笼资金后再投资。在楼市流动性收紧的情况下,房企会以这种方式来提高资金利用效率。

7月30日召开的中央政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央控制房价上涨的决心,业内普遍认为下半年各地调控政策松绑的可能性几乎为零。

如今,面对不断收紧的融资环境,考验的便是企业自身的“造血”能力,“加快周转”再度成为房企下半年乃至未来几年取得竞争优势的首选方法。

同时,在资金端,央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。日前,监管部门又严令限制资金流入房地产行业,特别是近年来炙手可热的ABS融资、房地产信托。即便各大港股上市公司热衷的海外融资渠道,也变成了“只能用于借旧换新,不得增发新债”。

言及高周转,碧桂园是个绕不开的企业,或许它不是这一模式的创造者,却将“高周转”发挥到了极致,并凭此迅速登上行业规模第一的宝座。

受此影响,开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。

在上半年行业增速普遍回落,房企纷纷提出“降速提质”口号时,碧桂园实现总收入2020.1亿元,净利润230.6亿元,同比增长分别为53.2%和41.3%,增速丝毫不减。基于上半年房地产市场的调控高压态势,有业内人士分析称:“各项优良指标的达成,一方面得益于其前两年高增的销售业绩陆续进入结转周期,另一方面则反映了企业持续有效提升的经营管控能力。”

在今年的中期业绩会上,一贯高调的融创董事会主席孙宏斌明确表示,公司下半年基本暂停拿地,“除非有特别好的机会,不然基本上在拿地这块目前是停止的”。此外,包括富力、旭辉在内的多家房企掌门人,均在不同场合表达过类似“暂停拿地”的观点。

“我们是以销定产,合理调节可售资源的投放。”碧桂园集团总裁莫斌此前在中期业绩发布会上称,房企作为高周转行业,保证现金流就是保证企业命脉,在这个方面,碧桂园是无疑十分出色。

事实上,即便没有表明“暂停拿地”,但不可否认的是,越来越多的房企在今年中期业绩会上释放出谨慎乃至收缩的信号。例如,龙头房企万科将自身发展定义为“匀速运动”、避免大起大落;碧桂园则称,未来要看机会均衡布局、分散风险。

事实上,不止碧桂园,在刚刚结束的年中业绩会上,许多房企高管均提出下半年“加速回款”“保证现金流”“提高周转速度”等类似观点,包括一向以业内“三好生”为目标的旭辉控股,其行政总裁林峰在年中业绩会上表示,公司将在原有的城市中深耕,降低库存,提高去化,加快回款,加快现金周转。

土拍“量价齐跌”

此外,阳光城、新城控股等众多一线品牌均是这一模式的拥护者,泰禾集团董事长黄其森此前也表示,高周转就是利润,就是竞争力,今年重点围绕高周转进行优化升级,集中力量强化高周转。

房企的谨慎态度,第一时间直观地反映在了土拍市场。

控成本、降费用

8月29日,南京国土局集中拍卖了11幅地块,总出让面积达56.5万平方米,起拍总价超158亿元,其中,涉宅地块多达8幅,出让总面积超56万平方米。这样的土地出让规模若放在上半年,恐怕又会引发一场房企间的史诗级抢地大战。但令人意外的是,此次土拍最终有7幅地块以底价成交、1幅地块流标。

除了高周转、加速回款之外,对于房企而言,更为直接的“过冬”办法莫过于“控制成本、降低费用”。

不止是南京,即便是当前炙手可热的粤港澳大湾区,下半年来“底价成交”和“流拍”现象都已屡见不鲜。

在当前的大环境下,一方面融资难就意味着融资成本的上升,另一方面,在越来越强调合作的房地产行业,房企利润以可见的速度不断被摊薄。同时,到了下半年的楼市下行周期,企业不得不选择“花式促销”的方式来完成业绩目标,“控成本”对于房企而言势在必行。

上海易居房地产研究院数据显示,2019年8月,40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米,环比大幅下降16.9%,为 3 月份以来首次环比下降,同比大幅下降17%。土地出让金方面,8月40个城市土地出让收入为1933.7亿元,环比下降30.3%,同比下降11.2%。

在这一方面,龙头房企中做到最优的莫过于中海。

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