威尼斯官方网站登录东方迪拜,5年缩水超20多亿

在凤凰岛历任岛主名单中,最出名的当属曾宪云。而曾宪云最出名的言论,当属2013年说的:

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其中不乏许多叫得上名字的项目,如中弘如意岛、海口葫芦岛、南海明珠生态岛等等。在业内人士看来,开发商不惜大动干戈围海造地的原因也并不复杂——围填海一亩地成本大概20万元,折合600多元/平方米,但变成项目之后,每平方米价格都可以过万元,“至少有几十甚至上百倍的利润空间。” 无一例外,这些填海项目都被列为海南省或当地市级重点项目,并获得当地政府不同方式的支持。

5栋流线型帆船式大楼、超星级酒店体验、人造梦幻度假岛,在海南楼市热到发烫的时代,这里16万一平方米的房价,曾被视作当地旅游和投资的双地标。

据当时的媒体报道,2010年1月11日,凤凰岛公寓开盘,700套房子一天内“秒光”。2010年~2011年,凤凰岛房价最高时达到了15万~16万元/平方米。然而,从2013年开始,热潮褪去,凤凰岛房价现“腰斩”,跌至7万元/平方米,被“套牢”的投资客不计其数。

由于专注建设凤凰岛,曾宪云也因此成为海南当地的“风云人物”。据悉,在海南,他的名字也广为人知。身为三亚凤凰岛创始人的曾宪云,先后获得海南最具影响力十大经济风云人物、海南国际旅游岛十大经济领军人物等荣誉。

事实上,在海南,称得上高端、奢靡、也被称作“东方迪拜”的填海项目远不止三亚凤凰岛一个。

公开资料显示,曾宪云与三亚市政府签订的投资合同中,包括国际邮轮港、1幢国际会议中心、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街7个投资项目,总投资额超过50亿元。

但与此同时,填海造地的确会对生态系统造成一定程度的破坏,比如珊瑚礁萎缩、白蝶贝保护区内的贝类受损、近海物种衰退等等,但在中央环保部门介入之前,这些问题并未引起当地政府的重视。 2017年8月,中央环保督察组对海南开展环保督察。根据督察组提供的数据,2013年之后,海南省年均填海面积达550公顷,为之前20年年均填海面积的5倍。

2018年,海南环保风暴爆发,凤凰岛和其他填海项目一样被停工。据悉,由于违规违建遭遇监管监察,凤凰岛项目必须接受暂停建设、暂停营业的处理,同时还需要补偿超过3700万元的生态补偿资金。

“镁刻地产”记者浏览了多个旅游网站平台,尽是类似于“三亚凤凰岛:三亚奢华的天堂,能比肩迪拜的梦幻之岛”标题的游记,以及“每一个房间都可以看到大海”“三亚凤凰岛为媲美美国迈阿密邮轮之都、海港之城,比肩迪拜的梦幻之岛”之类的评价。

2014年,凤凰岛房价暴跌,浙江国度也遭遇融资收紧的压力,不得不将凤凰岛项目进行大笔出售。

两次转让5年间缩水超20亿元

2002年,曾宪云以700万元收购三亚众城国际,并将其更名为三亚凤凰岛发展有限公司,主要运营开发凤凰岛项目。从此,曾宪云开始了构筑自己的凤凰岛“岛主”之梦。

“海南房价应该要有差异化,不要寄希望于人人都买得起房,这观念本身就不正确。

5年间估值缩水超23亿

随即,海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法项目,实施“双暂停”,大部分填海项目都未能幸免,而凤凰岛则在这场“环保风暴”中被罚了3700万元的生态补偿资金。

奢华凤凰岛被打包甩卖

但不容忽略的是,待重组全部完成后,凤凰岛邮轮港将成为中国交建并表子公司,而三亚凤凰岛发展、三亚凤凰岛置业将成为凤凰岛邮轮港的全资子公司。

作为海南最知名的地标建筑,三亚凤凰岛在建设之初就被视为对标迪拜的地标。公开资料显示,凤凰岛一岛位于三亚南侧海岸线,是在大海礁盘之中吹填出的人工岛,位于三亚湾度假区“阳光海岸”核心。

在海南楼市的鼎盛时代,“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛曾卖出过16万元/平方米,但如今这里却迎来被甩卖的命运。

早在2002年,凤凰岛的投资建设路线规划已经形成,海南人工填岛的探索也从凤凰岛这一项目开始,经过十多年的投资建设,凤凰岛投资建设具备规模,其超星级酒店、国际养生度假中信等规划,都被视为三亚高端旅游业的标志。

如今,一些旧的填海项目经过整改后悄然复工,但再也没有新的填海项目能够通过审批。

好景不长,拿到凤凰岛项目的中国交建并没有因此抄底买入便宜资产,相反在这五年时间,却经历了凤凰岛的停工整改风波,以至于投资持续亏损。

海口胜丰热带农业植物园开发有限公司48.5%,新疆大正宝通创业投资有限公司20%,海南兆峰智能化技术有限公司持股10%,曾宪云、蔡芳各持股20%和1.5%。

从转让方信息来看,股权转让方包括海口胜丰热带农业植物园开发有限公司、新疆大正宝通创业投资有限公司、海南兆峰智能化技术有限公司、曾宪云、蔡芳。其中,海口胜丰持有48.5%的股权,新疆大正持持股20%,海南兆峰持股10%,曾宪云持股20%,蔡芳持股1.5%。

而从此次北交所挂牌资料看,凤凰岛投资集团目前的股权结构为:

随后,曾宪云先后成了海口金阳实业和海南天人房地产公司。经过几年的资本积累后,曾宪云通过成立人工降解塑料公司,开始一手地产一手实业,搭建自己的商业大厦。

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从这次交易的情况看,相比前次交易,三亚邮轮港的估值实际上出现了大幅缩水的情况。

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凤凰岛岛主传奇落幕

作为海南最知名的人工岛鼻祖,凤凰岛建设之初便对标迪拜。从凤凰岛官方网站看,其建设目标是以邮轮产业为依托,建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

凤凰岛项目两度遭遇转让

据此计算,这5年间,中国交建时代的凤凰岛跌去了近23亿元。

如今,除了多个项目处于停工待售的状态之外,凤凰岛的现有项目经营的压力也非常大。据上述公告显示,而截至今年6月30日,邮轮港公司带息负债总额超过104.52亿元;同时,西藏信托诉邮轮港公司借款本金32亿元的借款合同纠纷案,还在法院受理过程中;三亚凤凰岛投资集团的负债总额则为4.52亿元。

9月16日,北京产权交易所挂牌转让三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权,转让底价40.37亿元;同时捆绑转让三亚钰晟投资有限公司100%股权,作价7.64亿元,两者合计48.01亿元。

这意味着,曾经高位接盘的投资人,在这一波炒作中,牢牢地套在了这个所谓投资“天堂”的凤凰岛项目之上。

而海口最大填海人工岛中弘如意岛的命运则更加多舛。项目伊始就被官司和债务缠绕,随后成为拖垮王永红的最后一根稻草,最终差点葬送在这场环保风暴中。

而和凤凰岛邮轮港同时捆绑受让的,还有三亚钰晟投资有限公司100%股权,转让底价为7.64亿元,而钰晟投资也持有凤凰岛邮轮港10%的股权。

还有“东方迈阿密”的填海项目南海明珠,堪称是中国最魔性的人工岛,形似八卦阵图,耗资50亿元打造,比358个足球场还大。

从楼盘项目“秒光”、房价创出天价纪录,到价格腰斩、项目停工、负债高企、诉讼缠身,三亚凤凰岛项目从辉煌到没落,似乎也见证着填岛投资、楼市炒作狂热后,商业模式的彻底切换。

这座预计10年完工的人工岛自2017年开始修建,但开工没有多久就迎头赶上“史上最严”环保令。如今,该岛依然还是一座乱石横陈的荒岛,尽管在飞机上向下看,八卦的形状确实宛如南海上的一颗明珠。

日前,北京产权交易所挂出一份转让公告显示,三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元对价转让100%公司股权,其持有三亚凤凰岛国际邮轮港公司45%股权,而后者的核心资产正是三亚凤凰岛项目。

2014年,中国交建入主凤凰岛,拿下凤凰岛邮轮港45%股权,交易金额49.62亿元,这在当年被视为“积极发展混合所有制经济”的典范。“镁刻地产”记者了解到,在当时的签约仪式上,中国交建派出了时任总裁陈奋健、两位总裁助理,以及集团法律部、投资事业部、海南区域总部、投资公司等多个部门的负责人,并公开表示“主要精力将放在工程建设上,具体运营事务还是交由专业公司”。

2006年10月,三亚凤凰岛项目完成主体工程后,浙江国都巨资介入,成为三亚众城国际最大的股东。2007年,三亚亚众城国际更名为三亚凤凰岛发展,三亚凤凰岛发展则是三亚凤凰岛国际邮轮港100%的控股公司。

繁华落尽被叫停的填海项目

2001年,曾宪云以天人系资本正式进军资本市场,并吃下罗牛山旗下海口食品30%的股权。彼时,市场以为曾宪云将会借助借壳上市融资。不过,随着凤凰岛项目的出现,曾宪云放弃了上市这条路。

制图:每日经济新闻

而根据天眼查信息显示,根据凤凰岛投资集团的股权穿透图,海口胜丰、新疆大正的背后实际控制人均为曾宪云,而曾宪云则是掌握凤凰岛项目以及被转让的凤凰岛投资集团的最终控制人。

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司45%股权,钰晟投资持有凤凰岛邮轮港10%股权。凤凰岛邮轮港核心资产即三亚凤凰岛项目。也就是说,三亚凤凰岛项目的55%股权以48亿元的价格被打包挂牌。

竹溪小讲师到地产大亨

图片来源:北京产权交易所官网

凤凰岛全长1250米,宽约350米,占地面积547.5亩,规划总建筑面积48万平米,二岛47.4万平米与一期岛屿由整片沙滩连接,是海南最知名的人工岛屿,也是海南人工岛的鼻祖。在国内各大旅游平台上,对凤凰岛项目贴上的标签是“三亚奢华的天堂”、“比肩迪拜的梦幻之岛”。

经历过开盘秒罄、高价开放购买,也经历过从“天价”被腰斩、中央环保督察风暴,以及如今被挂牌转让,曾宪云曾经的王牌资产凤凰岛,是如何步步走下“神坛”?

无论是五年前的那场经典交易,还是如今的低调出售,这个被视为旅游和投资双地标的凤凰岛项目始终绕不开它的最初投资人和实际控制人,曾宪云。

“生态立省”之后,这部海南填海造地史或终将成为往事。

因环保核查而彻底搁浅的凤凰岛项目,也让投资方中国交建遭遇巨额损失。据中国交建2018年报显示,2018年年末三亚邮轮港已经将投资余额亏算殆尽,今年半年报不再披露期初余额和期末余额。

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