自家更忧虑没有活儿干,房土地资金财产中介怎

一句“打扰了”,背后可能是经纪人的第101次通话。

问题:房产中介如何找房源?为何现在的二手房都是中介,个人房源极少?个人房源都到哪里去了?

这个行业不缺高薪,也不缺守着底薪苦苦挣扎的新人。几个月内,如果业绩靠谱,就可以从新人跃升至经理级。

回答:

反之,亦然。

房源是房产中介公司生存的关键,也是经纪人在房产销售过程中与客户谈判的资本,拥有好房源,可以说就成功了一半。多渠道的获取房源,才能广纳房源。

他们在一线城市的焦虑,可能来自每一天与同行谍战般的斗智斗勇,拿健康换业绩;

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他们在二线城市的底气,可能来自背后不为人知的付出,以及由此得来的稳定业绩;

1、门店接待

他们在小城市的勇气,可能来自几十年来的坚守,以及独有的业务模式。

经纪人在门店接待的客户,一种是卖房或出租房屋的业主,一种是对房有需求的客户。抓住来门店报房的业主,业主的房源会放给很多中介公司,虽然不是独家房源,但是也是获取房源的一种渠道,能否成单也是看自己的本事了。

这个国庆假期,每日经济新闻记者分别记录了一二线城市和一个四线小城的中介人物现状。

2、跑盘

一线城市样本:上海

跑盘是房产中介新人最常用且有效的方法,通过跑盘了解小区房源情况,与保安、物业打好关系,和小区居民多聊聊,不仅能快速掌握房源信息,并有机会拿到独家房源。

出镜人物:杨浦区某中介门店经纪人汤浩然

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时间:10月2日

3、口碑营销

眼看着“金九”泡了汤,小汤和他的同事们对十月行情充满了期待。但十一当天,上海受台风影响,下起了暴雨,雨水滴滴答答延续到长假第二天,大家都坐不住了。

从成交的第一单起,你就得做好所有的服务,让客户满意才是有效服务。你的服务只要让每个客户都满意,那么你将得到很多潜在的成单机会,因为赢得了客户的口碑,客户的社交圈有人再有买/租房需要,他要推荐房产中介第一个想到的人绝对是你。

“上个月也是月初一场台风加暴雨,硬生生把金九刮成了淡季。”他们显然对这种不太好的开头忧心忡忡。

4、同行合作

好在上班时分并没有下雨,小汤对这一天的工作充满了信心。“今天会有两档客人带看,都是昨天约好了,下大雨改到今天。”

中介之间可以进行合作,如果他们的房源没有找到合适的客户,你的客户正好看上了他的房源,双方可以协商合作,共同促进交易的成功,这样双方都受益。

这家门店开在杨浦区三大公立名校之一——控江路第二小学低年级部正门口,以学区房买卖为“特长”,向来不愁生意上门。但这几个月,民办学校摇号的消息一传出来,虎爸虎妈们揣测着公立学校摇号也不远了,买学区房的意志开始动摇,连带着中介也躺枪。

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“前段时间学区房交易最火热的时候,那边小区20来平方米的老老老破小,只能挂挂户口那种,220万元急卖,一个小时就成交!”小汤无奈地说,“摇号政策一出,不少原本在看学区房的客人都搁置了,这两个月一下子冷清了不少。”

5、发布广告

AM9:35 来了第一组客人

如果有客户要买房,但你的手中欠缺合适的房源,那么你可以将客户需求和你的电话做成小广告,在小区、街头等人流量比较集中的地方粘贴派发,这样有机会获取到更多的独家房源。

这是当天上午唯一一组较有诚意的客户,也是一整天里沟通最久的一组。

6、扫网

勤快的小汤赶紧上前,顺着客人的目光,介绍起橱窗上的房源。“您想看学区房还是普通自住?”

在互联网如此发达的现在,绝对不要浪费网络资源。可以从58、赶集、房生活等房产网站上寻找房源信息,联系业主并跟进,争取获取独家房源,不过要注意分辨房源信息是否来自业主。

“买了放着。”

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“您看中的这个小区,总价在800万元上下。房型非常正,装修也挺好。”

7、用房产中介管理软件收集房源

“太贵。”客人惜字如金。

如果经纪人还是手动寻找房源,势必浪费大量的时间和精力,可以借助汇智凌云等房产中介管理软件来寻找房源,楼盘字典的系统设置,可批量生成房源管理资料,也可彻底避免一盘多名的现象。同时,房产中介新人也可以通过楼盘字典迅速了解楼盘的基本情况,尽快进入业务角色。

但小汤并不介意,据每日经济新闻记者观察,客户从店外聊进店里,再聊出店门外,短短20分钟,他已经把基本情况摸了个透,并快速记到手机里。

8、和房主“谈恋爱”

客人刚走,雨又来了,一群人对着没完没了的雨两眼发直。

多渠道获取房源,不但要求量,还要求质量。买房或租房就像谈恋爱,对上眼了才能合作愉快。所谓优质房源就是价格低、品质高的性价比佳的房源,要获取这样的优质房源,就要和业主打好关系,多交流,建立了信任之后可以和业主谈独家,最好签订独家房源协议,对于双方都有保障。

小汤的同事指挥几个徒弟:“电话打起来,别玩手机!”

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“我们这一行,说到底还是要靠勤奋,一刻也不能松懈。”小汤悄悄告诉记者。

回答:

雨水稍小一些,“发哥”第一个拎着广告牌出门了。记者看了一眼手机,刚好10:00整。小汤告诉记者:“出去驻守,这是主动出击获取客户的办法。通常地铁站、超市、路口是最佳驻守点,只要把牌子往那儿一竖,自己机灵一点儿,一天下来总有收获。”

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但这种收获并不会很快转化成“战果”,上海人爱凑热闹,别看动不动能凑一大群人,说散就散了。忙着打电话的小汤忍不住说:“10个人里头有一个留电话的,就算不错的了。真有诚意也未必在你手上成交,但不干不行。”

你好,我是某房产中介的经纪人,我说一下我们公司的房源收集方法,可以关注我的头条号。

话音未落,旁边的两位小姐姐也走了,笨重的广告牌衬得她们格外娇小。

我公司收集房源主要有三种:

“您好,我是我爱我家的小汤,请问您最近还在看房子吗?哦哦,那扰了,再见!”

网络收集、电话收集、跑盘收集

同样的话重复快30多遍后,他忍不住起身出门,点了一根烟。

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PM12:10 按时吃饭、点外卖是奢侈品

1:网络收集

接近午饭时间,并没有外卖小哥集中出现。“午饭叫外卖?太奢侈了,开单了才会享受一下。”门店的秦经理事后解开了记者的疑惑,“有的人出去买几个包子,业绩不好收入不高的,就买两块钱的挂面回宿舍煮一煮。”

我们公司开通了网站和移动客户端APP,房主登录我们平台,选择我要卖房,然后上传小区名称、具体地址、期望售价、称呼、联系方式。最后发布房源就可以了。提交以后30分钟以内,房源信息反馈给后台,会给房主匹配专属经纪人,1小时内经纪人会打电话,跟房主核实房源信息的准确性。
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下雨天比较清闲,大家基本上能按时吃上饭。但这就意味着客人太少,反而让人更加焦虑。

2:电话收集

“比起不能按时吃饭,我更担心没有活儿干啊。”

我们公司会收集,登记过房产信息人的联系方式或在其它中介平台的预留电话,打电话交流,帮助房主房屋的出租或卖出,这个过程需要努力很多,付出很多,才有可能获得房源信息。获得房源信息整理后,与房主联系核实房源信息准确性。
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趁着放晴的当口,记者顺着门店所在的街道走了一圈,发现了近10家大大小小的房地产中介,而这条街道40步以内,就盘踞了四家,竞争可见一斑。

3:跑盘收集

因此“做家门口生意”的中介们,近距离向外拓客一靠驻守、二靠客人上门,都靠不住的时候,往往开始想办法从别人手里抢客人。

我们会在小区门口或者人流量大的地方,放置广告牌,吸引房主来我们这里登记信息,然后整理收集的房源信息,并且与房主联系,核实房源信息准确性。
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PM 13:00 雨一直下

以上是我们公司主要的房源收集渠道,确认房主,核实房源信息的准确性,我们会发布到网络平台上,标明房源是租房还是卖房,然后吸引客户来租房或买房。

原本打算出去验收一套房子然后驻守,又让一场雨“留”在了店里。“说出来你都不信,跟了一年半的客户,四五百万的交易眼看要成交,被不知名的中介两条中华就撬掉了。”回忆起去年的失手,小汤陷入了沉默。

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秦经理无奈地说:“一些小中介没有房源资源,就拼命压低中介费,买家和房东一旦‘手拉手’去找他,他只需要帮着打印合同,送送资料,两条中华当然比3个点中介费便宜多了。”

回答:

中介行业底薪微薄,花时间花精力跟的客户最后开不了单,大家都知道意味着什么。

你这是两个问题,先回答第一个。房产中介找房源的方式有几种,一是打电话,中介和物业勾结,手中会通过物业有好多业主的联系方式,他会挨个打电话问,而且这种联系方式他们会保存好长时间。二是他们会上论坛,看买卖房的帖子,有的话他们就及时联系。三是老客户,时间长了会有老客户主动和他们联系的。第二个问题,个人房源是有,但是你找不到。你可以设身处地的作为业主想一下,一是作为业主,他们不知道房卖多少价格合适,首先要问中介,一问中介,中介自有办法黏住业主。二是作为业主,不愿意为了省点中介费而去冒险通过私人交易,不安全,买家是全款还有可能,但是到了一线城市,全款不多。三是我觉得作为买家也不太愿意直接交易,除非你们认识。导致私下买卖的市场很小,久而久之,人们也就不会想着私下交易了。

因此,一旦需要带看,保护房源、保护客源、甩掉“尾巴”,就成了和促成交易同等重要的事情。

回答:

PM13:45 出发验房 甩掉“尾巴”

中介找房源的方法很多,网络资源是目前最多的。一旦房主自己发布了,就会有很多经纪人联系房主,推荐客户,这时候,房主很少会再次刷新自己的房源信息,而中介公司的经纪人为了推销房源,会不停地在各个网站刷新,就造成了中介房源多,个人房源少的现象!另外,房主在销售自己的房源的时候,对于价格走向很难把握,而且经纪公司很少有向房主收费的,所以,房主会比较配合经纪人的工作!至于买房者,不要过于害怕中介公司,现在中介费感觉是有点高,但是很多时候对于个人来说,房产交易还是比较复杂的,我国的房产性质非常复杂,涉及到土地,继承,婚姻等许多方面,有个靠谱的经纪人帮你,还是有很多好处的。再者,目前国内房产交易手续办理时间非常长,有的地方连过户带贷款要好几个月,没有专业人士帮助做相关的合同及保障,这几个月时间够你熬的!

每日经济新闻记者和小汤、秦经理一同去几百米外的小区内验收一套二手房。他们提醒记者,如果你猛然回头,会看到各家中介跟在后面,一个不当心,就会凑上来套近乎了。

回答:

这套老式房屋建于上世纪50年代,经改建后从3层变为5层,产证也相应更新。进入小区,记者放慢了脚步回头张望,果然看到挂着不同吊牌的“白衬衫”从身边走过,并装作不在意地打量着记者。

房产中介寻找房源的渠道有很多种,今天咱们就先来简单的介绍几种:

等他们都走远,小汤带着记者拐进了单元门,拿钥匙打开房门,开始验收。快要结束时,他说,那些人都没走,等会出去你还会见到他们。

1.房产门户网站

但事实上,每一个房产中介都在经历着同样的纠结:这边防着别人,那边也被别人盯防。如同谍战剧一般,天天在上演。“多多少少都干过这样的事儿。”大伙儿闲聊的时候笑着说。

58/赶集/或者地方的房产平台都是不错的选择,这里个人的信息比较多

“我唯一能做的,就是把客人送上地铁。”面对记者的惊讶,他继续说,“有时候即使这样都防不住,有同行直接跳上地铁跟着客户走了,再慢慢撬走客户。”

2.QQ业主群

躲过了同行的尾随,小汤和秦经理坐在便利店里,和记者继续聊起上午的话题。“我们这一行,基本上个个有胃病。”

3.小区名单

这时候,仍然有别家中介的小伙子“碰巧”路过便利店,并有意无意地向记者三人望上一眼。秦经理淡定地拿起手机给同事打电话:“你们去1200弄带看是哇?注意身后有‘尾巴’。”

4.去小区贴条

挂了电话,他继续说:“客户一多,就顾不上吃饭了,一半是节奏起来了没法吃,另一半也是因为期待成交而产生的亢奋。有一次客户中午看房,看完就打算签约了,我们空着肚子带看,接下去就是准备双方洽谈,从白天谈到半夜,等签好所有文件回到家,已经是半夜两点了,这还吃啥?”

5.扫街

PM15:10 趁着天晴摆摊驻守

6.人际关系

终于等到放晴,小汤扛来的广告牌有了用武之地。他选了地铁口的一处街角,刚一放好牌子,就有人围了上来。

7.物业保安开发

由于在这一片工作时间久了,来来往往的仿佛都是熟人,小汤“阿姨”、“叔叔”不停地打招呼。

其实,房产中介寻找房源的渠道远不止这些,肯定还有很多!

一位来打听挂牌价的阿姨和小汤聊了几句,说出自己的门牌号,小汤马上反应过来:“哟,您楼下住的是张阿姨吧?”

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“对对对,你怎么知道?”

回答:

“她在我这里挂牌的,你们一样的房型,她刚刚走过去,咱们留个电话,您再去问问她!”

(一)我们找房源的目的是什么?

“好的好的,有消息你要通知我的哦。”阿姨满脸带笑地走了。

  昨天,我们培训的时候,我就问经纪人一个问题,我们找房源,去做勘察的目的是什么?

记者留意了一下,从地铁口到街角这段距离,“站”了4块广告牌。

  有的经纪人说:是了积累更多的资源

PM17:00 城管来了

  有的经纪人说:是为了更了解信息

在他们驻守的50分钟内,城管来了四五次。每一次远远看到执法大队的车辆,或穿着制服的工作人员,他们都会默默拿着牌子走开,等车子开远了,大家又重新聚拢过来。

  有的经纪人说:是为了取得房东的信任

“板子上的房源是其次,这是个切入客户的好渠道。”小汤向每日经济新闻记者解释:“留下电话和微信,回头才有机会,不可能靠这一套两套房子就成交的。”

  有的经纪人说:是为了客户匹配做准备

城管来的第4次,他们决定收工回店。

  有的经纪人说:是为了租出去房子

在店里,小汤问记者,你看我,二十七八差不多么?记者点点头。

  以上的这些观点都是的对的,但不是完全对的,因为我给出的答案就是:安全成交

他苦笑。实际上从部队退伍就加入了房产中介行列,才一年多时间,22岁的小伙子看着快30岁了。

  因为一套房源你找了,没有办法签约或者这个房子存在签约的风险,我就认为这个房源信息就是无效的,也就是说我们在做的是无用功

“都是熬出来的。”他说。

  (二)我们要哪些区域的房源

“他可以算是我们店里的销冠了,值得。”秦经理说。

  大家知道,现在的中介行业基本上是房源共享,也就是经纪人A可以卖经纪人B的房源,昨天培训的时候,大部分经纪人提出了,在他们的眼中希望同时去找这些地方的房子:

谁还没点故事呢?身边的这位经理,从技术员、保险经纪,到房地产中介,用6个月时间从业务员升到经理,用他的话来说,“这才终于找到自己的位置”。

  1.门店周边的房源(方便跟房东沟通)

后记:

  2.最近成交活跃的几个小区的房源

“有时候吧,房东期望值远远高于房子的价值,买家的预算又远远低于看中的房子,不管是买卖还是租赁,都是这么拧巴。就像上午那对客人吧,看中860万的房子,预算在600万,你说我们难不难?”

  3.学区房

在记者和其他同事聊天的时候,这位销冠始终处在忙线状态,要么回客户微信,要么打电话,要么帮着客户寻找房源。

  也就是大家都认为的,都希望能找到容易卖掉的房源,那容易卖掉的房源有哪些特点呢?

然而直到小汤结束工作、准备回总部开会时,约好的两档客人仍然没有出现。

  1.产权清晰(没有交易风险)

二线城市样本:杭州

  2.看房方便(随时可以看房)

出镜人物:西湖区某中介门店经纪人杨新亮

  3.亲自看过(只有熟知的才可以更好的卖给客户)

时间:10月3日

  4.有卖点(学区,南北通透等)

这个长假,房产中介小杨值班。

  (三)我们清楚知道找房源方法

“金九银十?不存在的,我的业绩一直比较平稳。”

  我们只有清楚的知道了以上两个问题之后,我们才知道我们要做什么样子的事情,那接下来我给大家分享一些,那些渠道是比较适合新手的渠道:

“最多的时候,单笔佣金能有十几万元。”

  1.房产门户网站

觉得自己有点懒的小杨,笑称自己“佛系”,但“佛系”的他短短3年多里完成了娶妻生子、买房买车。

  因为大部分的客户和房东有房产需求的时候,他们一般都通过搜索引擎来找:比如,我现在长沙雨花区工作,想购买这里的二手房,我一般会在百度超找:

从7年厨师生涯转身,小杨如今已是行业里的高段位玩家——80%的业绩来自老客户,有时候几个电话就能开单。比如前些天他身在泰国,还成交了数单。

  长沙雨花区二手房/长沙雨花区房产信息

小杨口中的泰国行,是集团的业绩奖励。凭借2个月零10天成交7单的战绩,他与全国其他299位同事一起,踏上了泰国之旅。

  所以这一类的平台还是很多的个人的信息的

小杨所在的中介门店,位于杭州市西湖区,排名前五的求是小学对面,热热闹闹的菜摊边上。

  58/赶集/或者地方的房产平台都是不错的选择,这里个人的信息比较多

“以后的目标?当然是挣更多的钱买更好的房子。”

  网路找房好处:

AM9:30 小杨讲了讲他从厨师到经纪人这3年

  信息多,房源广,需要经常每天关注信息

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