国有大行受制收缩,全面血拼时代已过

房地产利益格局中的各方,无论是地方政府、开发商、银行还是置业者,都将不得不重新定位自己,尤其是银行。个人按揭贷款长期是上市银行的投向重心,国有商业大行每年几乎半数以上的新增贷款都投向了按揭贷。

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现在,这种情况正在发生改变。

在过去的一年时间里,随着中国房地产行业调控力度加大、租售同权等一系列政策的出现,商业银行房贷业务也迈入了新的转型期。从各大银行披露的2018年年报中也能一窥银行房地产业务的转型路径。2018年,商业银行个人住房贷款增速明显放缓,更有银行出现房贷业务负增长,在分析人士看来,“租购并举”政策引导下,探路住房租赁,发力长租市场将成房贷业务转型的新风口。

中国房地产报记者根据六大国有商业大行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行2019年半年报数据统计发现,六大行投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达22.65万亿元,较2018年末的19.56万亿元增加了15.8%。其中,对公房地产业贷款体量2.74万亿元,个人住房按揭贷款共计19.91万亿元。

个人房贷增速放缓

上半年,六大行投向房地产的贷款占贷款总额的比重仍高达35.75%,即从绝对量来看,房地产仍是银行资金的流向重头。但从上半年新增贷款投放情况来看,流入房地产的增量规模下降明显。

从个人房贷增速指标来看,除了中国银行在年报中未披露房贷数据外,工、农、建、交、邮储银行五大行房贷增速均较2017年有所放缓。

据中国房地产报记者统计,在六大行合计新增3.98万亿元贷款中,个人住房贷款增加了1.33万亿元,对公房地产贷款增加了0.29万亿元,占比分别为33.3%、7.3%,在2018年末这两块的投放比例分别为49.4%、7.2%。可见,上半年新增个人按揭贷款投放规模下滑近两成,收缩明显。而房地产开发贷继续实行较严格的名单制,在择优选择授信对象的同时,进行限额管理。

从具体指标来看,建设银行2018年末房贷余额在总贷款中占比高达35.1%,稳坐国内银行第一位。从投放比例上看,建设银行2018年新增贷款中投向个人住房贷款的比例为61.45%,较2017年增长了6.7个百分点。建设银行个人住房贷款为47535.95亿元,较2017年增加5405.28亿元,增幅12.83%。

显然,这种变化与当前的楼市调控基调一致。央行日前曾要求银行进一步优化调整信贷结构,“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多。一位国有商业大行信贷人士透露,受制于调控,下半年银行涉房资金端将进一步收紧,相关房地产贷款业务将持续放缓。

其他国有大行个人房贷增速方面,工商银行、农业银行的房贷增幅均未超过17%。据工商银行2018年年报数据显示,2018年该行个人住房贷款为45899.61亿元,增加6512.72亿元,增长16.5%。农业银行个人住房贷款余额为36605.74亿元,比2017年末增加5271亿元,增长16.8%,农业银行方面表示,主要是由于该行落实差异化住房信贷政策,积极支持居民合理自住购房需求。交通银行2018年末个人住房贷款余额达到10075.28亿元,较2017年末增长12.29%。邮储银行2018年个人房贷业务增速为22.74%。

不过,利益追求下,房地产生意仍是“激进”银行的捍卫之地。如民生银行,上半年投向对公房地产贷款增量724.21亿元,占其上半年全部新增贷款的56.93%,即一半以上的新增贷款均投向房企。

对比2017年年报可发现,工、农、建、交、邮储银行五大国有大行房贷增速放缓。据北京商报记者统计, 2017年工商银行和农业银行个人房贷增速分别同比增长21.5%、22.5%。建设银行、中国银行、交通银行、邮储银行2017年房贷业务增速分别为17.5%、17.5%、16.49%、27.79%

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股份制银行中,2018年房贷余额增速最快的是浙商银行,该行去年末房贷余额为444.5亿元,较2017年末大幅增长56.8%。浦发银行去年末房贷余额为5889.9亿元,较2017年末增长16.6%;招商银行去年末房贷余额为9287.6亿元,较2017年末增长11.4%。

国有大行按揭贷份额骤降

对商业银行个人房贷增速变缓的原因,苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙分析认为,各个银行房贷增速走势有所分化,但整体来看,大多数银行房贷都保持了平稳的增长速度,特别是可贷资金较为充裕的大银行,房贷作为优质的安全资产,大银行配置按揭贷款资产的必要性凸显。少数银行压降房贷规模,一方面是监管的要求,另一方面也有这些银行获取优质资产的渠道更为丰富,有限的贷款额度优先投向收益率更高的优质资产。

个人住房贷款和房地产开发贷款是银行涉房贷款两大主力。从A股上市银行数据来看,个人住房贷款增速整体出现下滑。Wind数据显示,上半年上市银行个人住房贷款相比2018年末相比增长了6.4%,低于去年同期近7%的增速。

房地产行业不良率引关注

国有商业大行上半年个人按揭贷增速多数稳定在7%左右,其中建设银行增速仅4.3%。而在去年年末,建设银行个人按揭贷款同比增速则为12.83%,工行和农行的房贷增速则在16%以上。倒推回几年前,增速更高。数据显示,2016年几大国有商业银行个人住房贷款同比增幅普遍维持在30%左右。

多家大型国有银行房贷增速下滑,更有银行房贷业务出现负增长态势。

从绝对规模看,建设银行仍是个人按揭贷发放规模最大的银行。今年上半年,建设银行个人按揭贷余额5.05万亿元,占贷款总额的34.77%。但从新增贷款投放看,上半年建设银行新增贷款投向个人按揭贷的比重为39.88%,相比去年末的61.45%,大降22个百分点。

北京商报记者注意到,民生银行2018年末个人房贷余额为3355亿元,较年初压降约154亿元,较2017年末的350.6亿元减幅4.4%,成为少数几家房贷负增长的银行之一。而在2017年,民生银行个人房贷业务增速为18.62%。此外,九台农商行、泸州银行、哈尔滨银行的个人房贷余额分别较2017年末下降17%、6.8%、5%。

这样的变化在其他国有商业大行也有同样体现:

相比于多家上市银行个人房贷业务放贷节奏和规模的微妙变化,投向房地产企业的贷款则是另一番局面。

工商银行上半年新增个人按揭贷3254.72亿元,占同期新增贷款总额的38.23%,占比较去年年末的54.89%下降了16个百分点;

例如,民生银行去年房地产贷款余额却呈现较快增长。截至去年末,该行房地产行业贷款余额达3879亿元,较年初增长51.5%,增速位居上市银行前列。从增量上看,民生银行也以1318亿元的房地产行业贷款增量暂居第一位,工行、建行两家大行此类贷款增量也接近1100亿元。

中国银行上半年新增贷款中投向个人按揭贷的比例为36.48%,较去年末的49.6%收缩了13个百分点;

不过,房地产行业不良率也引发了关注。数据显示,截至2018年末,民生银行房地产业不良贷款余额11.17亿元,同比增长102%,房地产业不良率2.07%,较2017年增加1个百分点。

交通银行上半年新增贷款中投向个人按揭贷的比重由去年末的40.1%降到了21.77%;

光大银行2018年末房地产业不良贷款余额5.76亿元,不良率1.5%,较2017年末房地产业不良贷款余额增加了3亿元,不良率提升0.7个百分点。

中国邮政储蓄银行投向按揭贷的比重则由40.62%收缩到了35.18%。

平安银行2018年末房地产业不良率为1.56%,较上一年增加0.79个百分点。九台农商行不良贷款则主要集中在采矿业和房地产业,其中房地产业的不良率达3.74%。

事实上,近几年来,个人按揭贷一直是国有商业大行新增贷款的投向重心,但份额逐年下降。如工商银行、中国银行、农业银行、中国邮政储蓄银行新增贷款投向个人住房按揭贷的比例,从2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%,分别下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%,再进一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。而现在已经普遍降到了三成及以下。

银保监会副主席王兆星日前表示,当前银行业、保险业风险总体可控,但面临的形势依然复杂严峻。要继续紧盯房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是对带有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制;配合地方隐形债务处置,以及处置地方国企高杠杆问题。

对下半年的房贷走势,多数银行的态度更加审慎严谨。中国农业银行副行长王纬表示,在个人住房按揭贷款方面,农行将落实好最低首付款比例、收入偿贷比等指标,加强借款人资质审核以及首付款来源收入真实性核查,严防虚假按揭和个人消费贷款挪用于购房。

交通银行在展望2019年时也特别提到,“商业银行资产质量存在一定下行压力,部分领域潜在风险的防控任务较重,债务压力较大的房地产企业存在的风险需要警惕”。

在房地产开发贷款方面,目前大部分银行对房地产行业的授信都较为审慎,并实行十分严格的名单制,以控制相关的业务风险。

招商银行也预计,2019年房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三四线城市,以及个别高杠杆、中小房地产企业。

银行对公房地产业贷款包括开发贷、经营性物业抵押贷款等,并以开发贷为主。在银行资金投放中,一直处于较低的份额。

工商银行则通过两方面举措加强房地产行业风险管理。首先,引导加大房地产领域民生保障力度,继续择优支持棚改贷款业务,稳步开展租赁住房贷款业务;其次,对商业性房地产贷款在总量控制的基础上,实施区域差异化信贷政策,重点支持一线城市以及库存消化周期合理、潜在需求充足的二线城市普通商品住房项目,审慎把握三四线城市新增住房开发贷款业务。

对公房地产业贷款投放规模最大的是中国银行,上半年房地产业贷款余额5296.08亿元,但占中国银行全部贷款的比重仅5.35%,较去年末的6.17%微降;上半年新增贷款投向房地产业贷款的比重为9.7%。事实上,除民生银行,房地产业贷款在上市银行贷款投放比重中,鲜有超过10%的情况。

住房租赁转型成风口

财报数据显示,今年上半年招商银行个人按揭贷增量为1068.4亿元,占新增贷款的比重为27.36%,与去年年末的25.91%相差不大;投向对公房地产贷款增量为251.25亿元,占比由去年年末的17.52%降至今年上半年的6.43%。

从政策层面上来看,“房住不炒”仍是监管的工作重点,也是国有大行未来房地产信贷政策的主要基调。六大国有行均在年报中提出“支持自主性购房需求”。此外在“租购并举”政策引导下,商业银行也开始探路住房租赁,发力长租市场。

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