加紧差距,今集体哑火

过去几年,以高周转、高杠杆和高负债模式迅速崛起的闽系上市房企,成为国内房地产市场不可轻视的一股势力,如今,这些房企开始出现分化迹象。

斑马消费梳理了13家闽系上市房企经营情况后发现,在新形势下,不再一味埋头做大规模,大多都在主动降杠杆,守住安全发展的底线。

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上述大多数房企增速已经明显放缓,部分房企里高管人员流动更加频繁。

文 ✎ 唐郡 熊颖

一贯以“激进”着称的闽系房企,失去狼性之后,将如何在行业立足?

编辑 ✎ 邢昀

闽系房企人事变动加速

生在福建、落户上海、战在全国。

最近几年,在闽系上市房企里,部分房企的高管人员流动较为频繁。

短短二十多年,从查无此人,再到贴上“激进”标签,闽系房企成为地产江湖里最不可小觑的“搅局者”。

斑马消费梳理发现,在13家闽系上市房企当中,高管人员流动频繁主要出现在禹洲地产、弘阳地产、正荣地产、泰禾集团和阳光城等房企。

虽然闽系大佬们侧重点各异,但顺周期通过“高杠杆、高周转、高溢价”快速扩张,是大家最鲜明的打法。到2018年,克尔瑞房企销售额排行榜前二十中,闽系房企占据四分之一,成为挑战老牌房企大本营粤系最有力的势力。

在资金密集型的房地产企业,财务总监负责公司内部财务管理,更多的精力放在为融资、保障企业现金流等方面。

楼市寒冬,以高杠杆换取的成绩背后风险暴露,不少闽系房企现出原形,降杠杆维稳成了闽系房企的头等大事。

在闽系房企从激进扩张到主动寻求有质量发展的趋势下,各家房企核心岗位——财务总监短期内走马灯式更迭。

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最期待挺进千亿的禹洲地产,财务总监在16个月内,3次变动。

输在起跑线

房地产江湖里,闽系房企是“输在起跑线上的孩子”。

粤系胜在“天时”。1992年,南巡讲话吹起改革春风,刚从国外回来不久的王石打消了出国留学的念头,决心踏踏实实把万科做好;副处级干部许家印加入了彼时的下海浪潮,勇闯深圳;“包工头”杨国强冒风险垫资为开发商建了4000套别墅,取名“碧桂园”,只因地处顺德碧江与三桂管理区交界带。

改革红利降临广东,粤系老大哥们初具雏形。但热闹是别人的,作为邻里的福建,赶上这波红利的房企不多。

此时的福建房地产业刚刚萌芽,中骏、阳光城、泰禾等闽系巨子们还要等到4年后才会进入这片造富热土。虽躲过了1993年的严厉调控,但也失了先机。

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沪系、京系赢在“地利”。得土地者得天下,房价水涨船高,沪系、京系和外地人打拼的辛酸不同,这是本地人独有的闲适。

“八山一水一分田”,靠山出名的福建,天时、地利都不占优势。但闽系房企却硬生生的成了地产江湖里的搅局者。

福州是福建房地产市场最具代表性的群像之一。

一位深耕福州市场多年的地产人试图向市界分析其中缘由,“一方面,城市不大,人口不多,市场容量就在那里;另一方面,福建人崇商,喜欢自己当老板;再加上,福建人团结,同一个县、市、乡走出来的人互相帮助。”

“如果你能在福州做得下去,在哪里都可以做得下去了。” 一位在全国各地都有合作项目的地产代理商曾如此调侃。

2018年4月,公司原财务总监许进业辞任,加盟华南城,继任者黄展鸿干到2019年7月辞职,加盟大发地产任职副总裁。随后,邱于赓接任。邱曾在2008年10月至2015年3月任公司副总裁、首席财务官及公司秘书,此次是再度回归。

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2018年,跨进千亿门槛的正荣地产也出现财务总监变动,当年11月12日,谈铭恒辞任公司财务总监及联席秘书。

爱拼才会赢?

闽南人向来信奉“爱拼才会赢”,闽系房企更是如此。

起步晚、本地“蛋糕”小,闽系房企并不介意自己“输在起跑线上”,他们自有一套祖上传下来的生意哲学。用上述地产人士的话说就是,“胆子大、敢做,又有手段,碰上黄金时期,就发展壮大了”。

1998年,福利分房的取消,犹如平地一声雷。各路房企都虎视眈眈,想要分得一块住宅商品化的“大蛋糕”,闽系大军也迎来了房地产最初的好年景。

但巧妇难为无米之炊。“福建多山地,可开发资源不多。”在易观智库房产中心研究总监严跃进看来,闽系房企走出去是一个必然现象。

福建人走出去的第一招是因地制宜。

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不同于京派房企“走出去”常常水土不服,福建人最擅长入乡随俗。

1999年,世茂进军上海,在浦东黄浦江沿岸打造出“上海世茂滨江花园”,“滨江模式”一炮而红。随后这一模式被世茂在长江沿岸城市不断复制,水景房由此成为世茂的代言词。

2002年,泰禾北上北京做了个“运河岸上的院子”,此后“院子系”遍地开花。但不同的是,北京院子可以找到胡同的影子;上海院子融入了弄堂的形制;杭州院子结合了南宋御街坊巷文化。

比因地制宜更深入人心的是,闽系房企的“激进”。

顺周期加杠杆、高溢价拿地,一掷千金的故事让人肾上腺素激增。

比如,江湖中流传的闽系传说,招待媒体到一半,某闽系开发商匆匆离场,“各位,我要去拍地了,等我的好消息”,天大、地大,都没有拿地来得重要。

2013年,在土地拍卖会上,泰禾和保利、融创、绿地、龙湖等十多家房企扛上,43轮激烈竞价后,泰禾以18.5亿元拿下朝阳孙河地块,溢价率近50%。热衷于跳价竞拍,泰禾的“圈地运动”彼时十分疯狂。

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2016年,融信的一场豪赌更成为地产圈的饭后谈资。1个小时,18家房企,融信最终以110亿元的高价“劝退”其他17位竞争者,拿下距外滩2公里的黄金地块。

根据中原地产研究中心统计数据,2016年,11大闽系房企在拿地上花了1406.9亿元。当年全国单价地王TOP10中,闽系独揽4席。闽系房企也靠买买买收获了“土地收割机”的称号。

在克尔瑞发布的2016年中国房地产企业销售TOP200榜单中,15家闽系房企进入百强行列,已然是中国地产江湖中不可或缺的重要力量。

3天后,公司委任陈伟健为公司财务总监,37岁的陈伟健是公司执行董事兼副总裁。2018年8月才加入正荣,此前先后任职新城发展控股执行董事、副总裁,时代中国财务总监。

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资金收割机

而今回顾,闽系房企“走出去”的成功模版大体相同。

一方面,“迁都”金融中心上海;另一方面,上市登陆资本市场。双管齐下的目的只有一个,找钱。

敢于在土拍市场一掷千金,除了过人的胆识,更要殷实的荷包。拿下土地后的开发建设,也需要雄厚的资金实力。由于房地产行业的特殊性,自有资金很难满足房企发展需要,外部融资是房企资金的主要来源。

比起“土地收割机”,“资金收割机”的称号可能更适合闽系的大佬们。

以泰禾集团为例,自2010年借壳上市至2017年,其经营活动产生的现金流量净额一直为负值,经营造血能力约等于无。

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Wind数据显示,上市至今,其通过股权融资64亿元,债券融资300亿元,向金融机构借款累计1052亿元,9年间累计融资1416亿元,平均每年融资157亿元,远超年均净利润。

更重要的是,这些融资中95%以上是有息负债,将来要连本带利还回去。泰禾掌门人黄其森这些年在土拍市场叱咤风云,撒的都是别人的币。

多数闽系房企的情况与泰禾集团大同小异,资金主要来源均为有息负债。

因此,市界选取世茂房地产、旭辉控股集团、阳光城、泰禾集团、融信中国和正荣地产等资产规模排名前六的闽系上市房企,通过梳理财务数据,初步还原其作为“资金收割机”的激情岁月。

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2014年—2018年,6家闽系房企有息负债规模均呈上升趋势。阳光城和旭辉增长都超过4.5倍,融信和泰禾超过2.5倍,世茂和正荣也增长了一半以上。

截至2018年底,泰禾集团、阳光城和世茂房地产的有息负债规模均突破1000亿元,规模最小的正荣地产也突破了400亿元,都远远超过其账面现金。

上述6家房企资产规模各不相同,单纯比较有息负债规模无法准确衡量各自的杠杆水平,更好的指标是净负债率。净负债率越高,说明房企加杠杆越激进,自有资本对债务覆盖能力越弱,债务风险也就越大。

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据市界测算,2016年之前,融信和正荣杠杆水平极高,一度超过1600%,主要原因是相对有息负债规模而言,所有者权益规模较小,也就是自身底子太薄,杠杆水平被动抬高。

2016年之后,泰禾和阳光城接过高杠杆大旗,带领闽系各房企开启了一波短暂的集体加杠杆。2017年末,泰禾集团和阳光城的净负债率分别冲到了473.39%和304.86%,其余房企也都出现同比增长。

与融信和正荣不同,泰禾和阳光城杠杆水平飙升的主要原因有息负债规模大幅扩张。2015年—2017年,二者有息负债规模增长了2倍,一跃成为上述闽系房企中有息负债最多的两家公司。

可以断言,2017年是闽系房企杠杆水平集体高企的一年,其“资金收割机”特质在这一年达到高潮,此后的重点将从规模转向效益。

在所有闽系上市房企中,泰禾集团高管流动最为频繁,仅财务总监一职就一年两变。2018年,公司副总、财务总监罗俊辞职加盟中梁控股,2019年1月,接任者李斌也辞任。

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从去年开始资金危机之后,泰禾集团高管层就流失严重。从2018年7月至2019年4月,先后3位副总辞任。尤其是,今年4月末副总张晋元辞任为外界所关注。张随后加入天润置地任总裁。

闽系维稳

杠杆从来不会白加。

2016年,净负债率领跑的泰禾集团和阳光城资产规模突破千亿。次年,剩余3家闽系房企也在加杠杆后进阶千亿俱乐部。

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近年来,房地产行业强者恒强的马太效应愈演愈烈,千亿规模已经是个硬门槛,跨过去的还能玩儿两把,否则就只能等着逐渐被边缘化。

一位港股上市房企的高管曾向媒体表示,“达不到一定规模,你连钱都融不到。所以你要不想在未来某一天被巨头吃掉,就只能做大规模。”

闽系一门六杰,玩儿着命地加杠杆,为的就是一张地产江湖下半场入场券。门票到手,维稳需求开始占据上风。

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2018年,6家闽系房企有息负债规模增速都同比下降, 融信和阳光城甚至出现负增长。除原本净负债率就不高的世茂和旭辉外,其余四家净负债率均出现大幅下降。

闽系房企已经开始集体减速,阳光城甚至公开表示,不会唯规模论。“2019年公司净负债率将争取回到150%,希望在2020年净负债率可以降到100%之内。”

作为闽系激进派代表的泰禾更是迎来最困难时刻。

“泰禾集团2017年销售额将突破千亿元,2018年要翻番至2000亿元。”2017年的尾声,黄其森跟媒体谈笑风生,2000亿元是一个很保守的目标,泰禾才刚刚开场。

一边是高居不下的负债规模,一边却是长期低迷的利润水平和回款速度,选择激进到底的泰禾终于在2018年地产寒冬中“翻了船”。

裁员、卖房、卖地、卖股,泰禾的2018年甚是艰难。但努力总算没有白费,泰禾到底把杠杆水平降下来了。截至2018年底,其净负债率同比下降90个百分点。不过泰禾集团短期偿债压力仍然巨大,截至2018年底,其短期负债高达574亿元,同期账面现金却不到150亿元,降杠杆还将继续。

主动也好,被动也罢,以激进著称的闽系“收割机”们或将成为历史。一个激情四射的时代已经宣告终结,下一步,腰缠万贯的地产商们也要精打细算过日子了。

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相比外聘职业经理人,从内部提拔高管更能得心应手,融信中国老板欧宗洪深得其解。今年3月,负责开拓、运营杭州市场的老员工余丽娟被委任为公司执行董事,6月被任命为公司总裁,成为闽系上市房企中唯一一位女性总裁。

弘阳地产老板曾焕沙做建材市场发迹,企业扩张中急需财务背景的高管,今年7月5日,任职公司首席财务官兼秘书的雷伟彬被委任为执行董事、副总裁及提名委员会委员。45岁的雷伟彬曾有在时代中国、雅居乐集团担任财务总监的经历。

颇为顺理成章的是为下一代“接班”铺垫,2018年10月,禹洲地产委任林禹芳为执行董事,林系公司董事局主席林龙安之女;世茂房地产的许世坛,在公司各部门摸爬滚打20年,2019年他终于被其父许荣茂扶上公司总裁之位。

比较耐人寻味的是阳光城的朱荣斌和吴建斌,二人均有在中海地产任职多年经历。

早前二人一前一后进入碧桂园高层,2017年,受阳光城老板林腾蛟之邀,两人又一前一后加入阳光城,分别就任公司执行董事长和分管财务、证券业务副总裁,二人“带来”高周转模式, 助阳光城在2018年销售金额超千亿元。

激进过后,普遍小心谨慎

依赖高杠杆、高周转和高负债,短时间内获得规模性增长,正荣地产、融信中国等闽系房企的崛起,基本都这样的共性。

在这种商业模式下,这些房企几乎是背着“包袱”狂奔,最近几年才逐渐放缓。

泰禾集团是闽系上市房企激进派代表,巅峰时期的2016年,其净负债率高达360%,到今年一季度末仍高达279.2%。融信中国、正荣地产等企业也是如此,在楼市频繁调控和融资收紧叠加效应影响下,各个房企都在转变策略以降风险。

2018年,正荣地产年销售额突破千亿,达到1080亿元,当年末净负债率为74%,而上年末为183.2%,降速明显。公司的定位也从高速发展转向高质量发展。

2018年,融信中国净负债率140%,2019年中期,净负债率已降至77%左右。公司总裁余丽娟对此还不太满意,她曾对外表示,公司将继续下调公司净负债率指标,并通过两年时间优化债务架构,将安全边界进一步提升。

减少债务、降低杠杆,是闽系房企目前一致性动作,随着时间窗口越来越小,这些企业越来越紧迫,都怕资金危机砸到自家头上。

威尼斯官方网站登录 ,毕竟,泰禾集团从去年出现资金危局至今未决,已经给同行们上了生动的一课。

2019年上半年,泰禾集团未新增一宗土地,靠卖项目卖地卖股权等方式,偿还掉338亿元债务。

斑马消费梳理发现,截止今年6月末,泰禾集团债务总额仍高达2091亿元。东方金诚评级报告显示,公司在2019年至2021年,将迎来集中偿付高峰,偿付债务规模超千亿元。

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