融资一体化杠杆持续抬升,A股房企净负债率微升

华泰证券上述研报显示,截至2019 年三季度末,A股龙头房企、中型房企和小型房企有息负债分别较2018年末增长11%、6%和5%,其有息负债占比分别为41%、49%和10%,其中,龙头房企占比较 2018 年末提升1个百分点,中型房企则下降1个百分点。

华泰证券地产首席分析师陈慎认为,随着行业融资监管持续,规模房企的融资优势正在进一步凸显,预计未来行业融资集中度将进一步提升。同时,具备融资优势的优质房企有望把握新一轮的行业供给侧改革机遇,为集中度的持续提升奠定基础。

“总体上来看,房地产融资渠道还是以收紧为主。房企主要还需要在销售端发力,在手现金越多,才更有机会在土地市场上逆周期拿地。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,或许明年会出现融资窗口期,届时财务状况较好企业更能抢占先机。

据克而瑞研究中心日前发布数据显示,10月,95家典型房企的融资总额为864.87亿元,环比下降24.5%,同比上升17.3%。从前三季度总体房企筹资活动来分析,现金流入总额15408亿元,同比增长3%;总体房企有息负债规模31707亿元,较2018年末增长8%;总体房企净负债率为102%,较2018年末上升6个百分点,龙头、中型、小型房企分别 17、-6、 4个百分点。融资收紧叠加龙头加大逆周期投资力度,总体房企杠杆率持续抬升,货币资金短债覆盖倍数小幅回落,资金链依然承压。其中龙头房企虽然加大扩张投资导致经营现金流净额转负幅度扩大、短期负债率上行明显,但杠杆率和现金覆盖倍数依然保持梯队最优。业内人士认为,房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结,房地产企业的“风光时刻”不再出现。

“今年前三季度,就有25家房企销售规模加入了‘千亿俱乐部’,行业竞争越发激烈,倒逼房企去融资扩张,如果能借到钱还是要去借的。”一位不愿具名的房企高管向《证券日报》记者直言,预计未来融资渠道很难放松,房企需要修炼自身内功,争取在规模上升情况下,运用加快回款,缩短结转周期或者资本手段去降低杠杆。

截至目前破产的房企数量相对2018年工商局统计的全国9.7万家房地产开发商而言,数量并不多,且名单以名不见经传的中小房企为主,也存在空壳公司和没有土储或在售项目的僵尸公司,仅少数为激进扩张,不断加大杠杆导致资金链断裂的大型房企。整体而言,破产数量仍在情理之中,对于房地产市场影响甚微。

鉴于房地产的行业属性,高负债是不是错的,难以判断。但在上市房企中,相比资产负债率的高低,用剔除预收账款后的资产负债率或者净负债率指标去衡量一家房企的负债水平更为合理。但在这张负债表中,有一个指标是所有企业都非常关注的,即有息负债。

克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为,当前房企融资调控收紧,融资成本上升,房企面临较大的资金压力。“部分中小房企已经宣布破产,未来破产的情况还会持续发生。”据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开发商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录。

“目前来看,房地产行业整体资金链都是相对紧张的。”张宏伟进一步向《证券日报》记者表示,未来两三年还是增量市场上升期,房企想要在规模上求上进,还是要跑马圈地,加大融资和投资力度的。

进入11月,已有佳兆业、绿城中国、宝龙地产等多家房企披露美元融资计划。据记者不完全统计,仅11月5日单日,发行规模已达12亿美元。

从2016年降杠杆成为大势之后,纵观这几年房企的表现可以发现,万科、中海等头部房企净负债率控制在50%左右,后起之秀新城控股等中型求规模型房企净负债率在70%-100%之间波动,某些头部房企则维持在150%以上。

今年以来,融资渠道不断收紧,房企资金链承压不断加大。克而瑞数据显示,10月房企境内外融资均环比下降。具体来看,境内债权融资额442.25亿元,环比下降19.0%,同比下降13.3%;境外债权融资额355亿元,环比下降18.0%。此外,融资成本环比上升,10月融资成本为7.46%,环比上升0.97个百分点。其中,境外债券单月融资成本为9.20%,环比上升2.36个百分点。值得注意的是,部分境外发债成本较高的龙头房企如融创、旭辉等10月境外优先票据发行成本均较年初有不同程度的下降,房企融资成本两极分化。

“过去两三年,中型房企规模扩张过快,负债率上升明显,但当前市场已走进平稳甚至降温通道,为保证安全稳健,中型房企不再加杠杆,且运用加快回款等各种手段降低负债率。”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示,确实可以看到,中型房企近两年做了很多降低负债的调整性动作。但反观龙头房企受市场影响较小,资金周转速度更快,负债水平基数较低,融资买地更为积极。

原标题:融资总体杠杆持续抬升 房企“风光时刻”不再出现

“融资收紧叠加龙头房企加大逆周期投资力度,总体房企杠杆率持续抬升,货币资金短债覆盖倍数小幅回落,资金链依然承压。”陈慎表示,龙头房企虽然加大扩张投资导致经营现金流净额转负幅度扩大、短期负债率上行明显,但杠杆率和现金覆盖倍数依然保持梯队最优。中型房企在规模发展诉求下加杠杆节奏依然平稳,小型房企经营现金流有所改善,但负债率依然制约扩张意愿。

行业融资集中度提升

值得一提的是,从负债率走势来看,龙头房企净负债率上升相对明显,中型房企则着力降杠杆,小型房企则保持微升状态。

融资成本持续高位

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