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过去几年,以高周转、高杠杆和高负债模式迅速崛起的闽系上市房企,成为国内房地产市场不可轻视的一股势力,如今,这些房企开始出现分化迹象。

克而瑞排行榜显示,粤派房企占据TOP10的6席,分别为碧桂园、万科、恒大、保利、中海、华润。

斑马消费梳理了13家闽系上市房企经营情况后发现,在新形势下,不再一味埋头做大规模,大多都在主动降杠杆,守住安全发展的底线。

闽系第一梯队的房企,包括世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信在内都已经跨入千亿级门槛。

上述大多数房企增速已经明显放缓,部分房企里高管人员流动更加频繁。

2018年,中梁、德信等企业开启IPO之路,借助资本力量获得更大发展。

一贯以“激进”着称的闽系房企,失去狼性之后,将如何在行业立足?

创意图片/新京报记者 李凯祥

闽系房企人事变动加速

从“华南五虎”到“碧万恒”,粤系仍是最具实力的派系;激进闽系出现分化,个别企业向稳健过渡;浙系第二梯队中小房企快速成长

最近几年,在闽系上市房企里,部分房企的高管人员流动较为频繁。

粤系“高光”

斑马消费梳理发现,在13家闽系上市房企当中,高管人员流动频繁主要出现在禹洲地产、弘阳地产、正荣地产、泰禾集团和阳光城等房企。

“碧万恒”稳居前三 千亿阵营扩围

在资金密集型的房地产企业,财务总监负责公司内部财务管理,更多的精力放在为融资、保障企业现金流等方面。

一部粤系房企沉浮录,半部中国房地产风云史。国内土地拍卖第一槌、第一家房地产公司、第一个商品房小区都在广东诞生,广东也是我国最早一批房企诞生地,万科、碧桂园、合生创展、富力、中海、保利、华润、招商、金地、恒大等,在中国房地产史的各个阶段扮演着重要角色,从“华南五虎”到“招保万金”,再到“碧万恒”,是中国地产江湖中最具实力的房企派系,没有之一。时至2018年年报发布季,粤派房企表现如何?呈现出哪些新的特征?

在闽系房企从激进扩张到主动寻求有质量发展的趋势下,各家房企核心岗位——财务总监短期内走马灯式更迭。

头部房企强者恒强

最期待挺进千亿的禹洲地产,财务总监在16个月内,3次变动。

在克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,粤派房企占据TOP10的6席,分别为碧桂园、万科、恒大、保利、中海、华润。统计数据显示,2018年,房企销售额集中度同比有较大幅度提升,其中,TOP10房企集中度达26.9%,上涨了2.7个百分点。TOP3房企集中度达12.6%,涨幅有所放缓,上涨0.7个百分点。

2018年4月,公司原财务总监许进业辞任,加盟华南城,继任者黄展鸿干到2019年7月辞职,加盟大发地产任职副总裁。随后,邱于赓接任。邱曾在2008年10月至2015年3月任公司副总裁、首席财务官及公司秘书,此次是再度回归。

虽然TOP3房企集中度增速有所放缓,但“碧万恒”销售额之和接近TOP4-TOP10房企规模之和,可谓惊人。业绩报告显示,2018年,碧桂园实现归属公司股东权益合同销售金额约5018.8亿元,同比增长31.25%。万科2018年实现合同销售金额630.1亿元,同比增长14.54%。恒大实现合约销售金额约5513.4亿元,同比增长10.1%。在销售规模上,碧桂园优势明显,虽然未披露全口径销售额,但是机构测算出超过7000亿元,位居第一,恒大权益销售额位居第一,万科增速放缓明显。

2018年,跨进千亿门槛的正荣地产也出现财务总监变动,当年11月12日,谈铭恒辞任公司财务总监及联席秘书。

此外,除了座次排名不同外,“碧万恒”在其他指标上也不同,诸如土地储备,决定着未来业绩增长。截至2018年底,恒大土地储备达到3.03亿平方米,碧桂园是2.4亿平方米,万科在1.5亿平方米左右。在盈利上,恒大稳坐“利润王”,万科、碧桂园次之。

3天后,公司委任陈伟健为公司财务总监,37岁的陈伟健是公司执行董事兼副总裁。2018年8月才加入正荣,此前先后任职新城发展控股执行董事、副总裁,时代中国财务总监。

此外,头部房企中,保利、中海、华润同为央企,多年来,其业绩增长具有稳定性和可持续性。

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千亿新军负重前行

在所有闽系上市房企中,泰禾集团高管流动最为频繁,仅财务总监一职就一年两变。2018年,公司副总、财务总监罗俊辞职加盟中梁控股,2019年1月,接任者李斌也辞任。

2018年,房企销售千亿阵营再扩围,成员多达30个,其中千亿新军中,粤派房企榜上有名,包括富力、雅居乐。

从去年开始资金危机之后,泰禾集团高管层就流失严重。从2018年7月至2019年4月,先后3位副总辞任。尤其是,今年4月末副总张晋元辞任为外界所关注。张随后加入天润置地任总裁。

业绩报告显示,2018年,富力协议销售额为1311亿元,同比增长60%,完成1300亿元的年度目标。这是富力首次迈入千亿大关,可载入自己的“史册”。此外,富力营收也实现了30%的增幅。但令人唏嘘的是,富力为人诟病的高负债问题并未得到解决,2018年,富力负债同比增加631亿元,截至当年年底,总额达2963亿元,净负债率高达184%。另一个可能会让富力焦虑的是净利润大幅下滑,2018年,富力净利润下降了60%,为87.28亿元。这与接盘万达酒店资产不无关系,富力曾表示,现在公司的净利润下降与收购万达集团的酒店资产等有一定关系。众所周知,酒店产业重在运营,前期投入大、资金沉淀多,对于富力来说,这个“坑”短时间内或难以填平。

相比外聘职业经理人,从内部提拔高管更能得心应手,融信中国老板欧宗洪深得其解。今年3月,负责开拓、运营杭州市场的老员工余丽娟被委任为公司执行董事,6月被任命为公司总裁,成为闽系上市房企中唯一一位女性总裁。

如果说富力的千亿之行是沉重的,那么雅居乐千亿首秀并不容易。2018年,雅居乐实现预售金额1026.7亿元,同比增长14.5%。虽然首次迈入千亿门槛,但遗憾的是,与1100亿元的销售目标仍有70多亿元的缺口。细究背后原因,雅居乐以往业绩增长较为倚重的海南区域销售下滑严重。曾经,雅居乐位于海南的大盘清水湾项目连续多年创下销售纪录,被业内封为“神盘”,直至2017年,清水湾的预售金额仍高达170亿元,占雅居乐全年销售额的19%。但是2018年4月海南实施全域限购,堪称史上最严调控,将海南清水湾拉下销售神坛。2018年,雅居乐海南、云南的销售业绩贡献占比下降至19.2%,仅相当于2017年清水湾一个项目的贡献占比。雅居乐能否重振海南市场,取决于当地的调控政策,定位于自贸岛的海南,会松绑吗?显然不太可能。不过,雅居乐在2018年新增46幅地,或许可以从另一层面填补海南市场的损失。

弘阳地产老板曾焕沙做建材市场发迹,企业扩张中急需财务背景的高管,今年7月5日,任职公司首席财务官兼秘书的雷伟彬被委任为执行董事、副总裁及提名委员会委员。45岁的雷伟彬曾有在时代中国、雅居乐集团担任财务总监的经历。

除了千亿新兵外,粤派房企中还有一批千亿了望者,诸如中国奥园,2018年实现合约销售金额912.8亿元,接近千亿,同比超过100%。此外,处于500亿-700亿元销售区间的有龙光地产、佳兆业、合景泰富、时代中国、越秀地产。

颇为顺理成章的是为下一代“接班”铺垫,2018年10月,禹洲地产委任林禹芳为执行董事,林系公司董事局主席林龙安之女;世茂房地产的许世坛,在公司各部门摸爬滚打20年,2019年他终于被其父许荣茂扶上公司总裁之位。

老牌房企掉队多年

比较耐人寻味的是阳光城的朱荣斌和吴建斌,二人均有在中海地产任职多年经历。

曾为“华南五虎”之首,曾经是中国房企中第一个销售额破百亿者,在1998年左右,合生创展是房企老大更是王者,曾被王石称为“中国房地产界真正的航空母舰”。2001年,老板朱孟依家族的珠江系北上入京,披荆斩棘,拿下多个项目,此后的2004年,合生创展销售额突破百亿元,但是在2009年达到150.9亿元的业绩高峰后便开始徘徊不前,销售额保持在百亿规模左右。2010年至2014年,合生创展销售金额分别为110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元、112.7亿元、53.52亿元。2017年,合生创展再次进入百亿阵营,2018年实现合约销售额约149.75亿元,同比增长62.28%。

早前二人一前一后进入碧桂园高层,2017年,受阳光城老板林腾蛟之邀,两人又一前一后加入阳光城,分别就任公司执行董事长和分管财务、证券业务副总裁,二人“带来”高周转模式, 助阳光城在2018年销售金额超千亿元。

即便增速在同行中位居中上等,但是由于基数小,合生创展仍未走出销售额百亿魔咒。中国房地产经历十多年的发展,早已经历沧海桑田般的巨变,强者愈强,而曾经的老大哥却仍然掉队中,不管是无为而之还是市场的优胜劣汰,随着土储的日渐减少和获取难度的增加,留给合生创展的路不会太长。

激进过后,普遍小心谨慎

与合生创展同样没落的还有星河湾,2000年时横空出世,其打造的豪宅项目被称为“地产界的劳斯莱斯”,成为同行学习的对象,但是此后星河湾折戟鄂尔多斯,再后来,声音越来越少。 新京报记者 段文平

依赖高杠杆、高周转和高负债,短时间内获得规模性增长,正荣地产、融信中国等闽系房企的崛起,基本都这样的共性。

闽系分化

在这种商业模式下,这些房企几乎是背着“包袱”狂奔,最近几年才逐渐放缓。

保规模向左 降负债向右

泰禾集团是闽系上市房企激进派代表,巅峰时期的2016年,其净负债率高达360%,到今年一季度末仍高达279.2%。融信中国、正荣地产等企业也是如此,在楼市频繁调控和融资收紧叠加效应影响下,各个房企都在转变策略以降风险。

闽系房企一直是房企中个性鲜明的一支队伍。秉承“爱拼才会赢”的闽系房企常常呈现出规模增速快、负债率高企的“激进”形象。

2018年,正荣地产年销售额突破千亿,达到1080亿元,当年末净负债率为74%,而上年末为183.2%,降速明显。公司的定位也从高速发展转向高质量发展。

回顾2018年,闽系房企之间出现了较大的分化趋势,体现在发展战略、规模增速、负债趋势等各个方面。

2018年,融信中国净负债率140%,2019年中期,净负债率已降至77%左右。公司总裁余丽娟对此还不太满意,她曾对外表示,公司将继续下调公司净负债率指标,并通过两年时间优化债务架构,将安全边界进一步提升。

向左,向右?

减少债务、降低杠杆,是闽系房企目前一致性动作,随着时间窗口越来越小,这些企业越来越紧迫,都怕资金危机砸到自家头上。

闽系房企一般指早期成立于福建,业务范围拓展至全国的房地产开发商。

毕竟,泰禾集团从去年出现资金危局至今未决,已经给同行们上了生动的一课。

据业内人士称,闽系分南派和北派,南派诞生于厦门或以厦门为主战场崛起,北派则以福州为大本营。南派代表有世茂、旭辉、建发、中骏、禹洲、宝龙等;北派有泰禾、阳光城、正荣、融信、融侨、福晟、金辉等。

2019年上半年,泰禾集团未新增一宗土地,靠卖项目卖地卖股权等方式,偿还掉338亿元债务。

闽系的迅速崛起与其高杠杆、高价拿地的扩张策略密不可分。2015-2018年,闽系房企将杠杆运用到极致,在全国拿地王,扩大销售规模,成为全国房企中的“黑马”。

斑马消费梳理发现,截止今年6月末,泰禾集团债务总额仍高达2091亿元。东方金诚评级报告显示,公司在2019年至2021年,将迎来集中偿付高峰,偿付债务规模超千亿元。

进入2018年,面临市场的转冷和财务杠杆的风险,原来高规模、高负债的龙头闽系房企放慢脚步,转向降负债、保盈利,以阳光城、泰禾、融信、正荣为代表,不再单一地追求规模增速,而是逐渐向稳健过渡,努力摘掉“激进”的标签,但是由于前期“激进”发展,降负债难度也相对较大;而另一方面建发、宝龙、融侨还保持“规模为王”,仍然在追求规模的狂奔中。

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规模分化

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