房价涨跌互现,楼市降温

“金九”到来,楼市未出现往年同期繁荣局面。国家统计局10月21日发布的70个大中城市房价数据显示,9月新建商品住宅和二手住宅,环比价格上涨城市为53城与40城,数量较上月分别再减2城和3城。

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业内人士解读到,临近年末,房企为回笼资金,频出“以价换量”销售策略,带动各等级城市房价环比涨幅以稳或微跌为主。如果政策回归中性,将一定程度上推动交易市场小幅反弹。但在中央“房住不炒”导向下,再难出现房价暴涨局面。

“金九银十”之际,楼市在“房住不炒”的基调下持续降温。9月17日,国家统计局最新公布的70城房价指数显示,8月新建商品住宅和二手住宅环比价格上涨城市分别为55城与43城,数量均较上月明显下滑。

进入9月,从新房和二手房涨价城市数量来看,总体仍现降温态势,但步入“金九”传统销售旺季,房价增速降幅较前几月有所收窄,新建商品房价格较上月环比微升。

业内人士指出,当前在“稳房价、稳预期、稳秩序”的导向下,开发商拿地谨慎,观望态度明显。四季度楼市或有小幅反弹,但整体降温态势不变。

具体来看,9月,一、二、三线城市新建商品房价格分别环比上涨0.4%、0.6%和0.8%,涨幅均较上月扩大0.1个百分点。

房价涨幅回落

“‘金九’期间新房市场‘以价换量’使得大部分购房者购置市区或者高端楼盘,成交结构的变化带动价格上涨。”诸葛找房数据分析师国仕英表示,总体来看,受调控政策影响,各等级城市新房销售均价趋于稳定或小幅上涨,与国家调控基调“稳”相贴合。

“金九银十”传统销售旺季已至,楼市表现并不尽如人意,新房、二手房价格涨幅双双回落。4月楼市“小阳春”过后,新房价格上涨城市逐月下滑,国家统计局最新数据显示,8月55个城市新房价格环比上涨,数量较7月再减少5个。

值得注意的是,广西南宁继8月领涨后,再次成为9月房价指数环比涨幅最大的城市。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,这与部分投资投机需求进入以及购房需求释放等因素有关。“后续预计房地产管控或进一步升级。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,房价再跌主要受近期房屋交易市场的降温、房地产融资环境收紧等因素影响,各地房企降价促销,带动全国70个城市房价指数环比增幅数据收窄。

相较新房涨势,二手房价继续呈现稳中有降走势。其中,一、二、三线城市二手房价环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.7%,除一、二线城市涨幅与上月持平外,三线城市涨幅回落0.1个百分点。

具体来看,8月,一、二、三线城市新建商品房销售价格环比涨幅分别为0.3%、0.5%和0.7%,一、三线城市环比涨幅与上月持平,二线城市较上月回落0.2个百分点。

严跃进指出,二手房涨价城市减量叠加房价增速回落,均说明二手房市场不再强势。眼下二手房市场进入淡季,购房需求下降,导致二手房房东降低挂牌价格,其实际成交价格也会有所下跌。

“环比增幅数据总体不变,而同比增幅数据有所收窄,进一步体现了住房交易领域的‘稳房价、稳预期、稳秩序’的导向。”严跃进表示,当前房屋交易主要以“小跌”为导向。

“此外,部分城市置换需求较为迫切,在新房降价销售背景下,为将手中小户型房屋出售置换大户型房屋,降价力度有所增加。”国仕英分析补充道,三线城市二手房市场量级更小,因此价格下滑更加明显。

与新房走势相同,继7月二手房价短暂升温后,8月下行通道重启。最新统计数据显示,8月共有43城二手住宅价格出现环比上涨,数量较上月减少5个。

“需要警惕的是,近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亚等城市人才购房政策略有放松,从预期角度看,或推动购房需求继续释放,进而容易带动房价反弹。”严跃进说。

其中,一、二、三线城市二手住宅销售价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.8%,一线城市涨幅与上月持平,二线城市回落0.2个百分点,而三线城市较上月扩大0.1个百分点。

开发投资增速止跌

在诸葛找房数据分析师国仕英看来,一线城市受长期高压调控影响,发展相对平稳;二线城市多为热点城市,年内调控政策频出,市场预期发生改变,信心不足影响价格回落。

从投资角度看,9月,企业方面拿地态度依旧保守,不过投资热情相较前几月有所回温。1-9月,房地产开发企业购地面积为15454万平方米,同比下降20.2%,降幅比1-8月收窄5.4个百分点;土地成交价款8186亿元,下降18.2%,降幅收窄3.8个百分点。

“应当看到,二线城市的二手房价格涨幅是近18个月最低的,这也说明当前受新房降温影响,二手房市场开始承压。”严跃进表示。

房企拿地面积降幅收窄,一定程度上缓和了房地产开发投资额增速连续4个月下行的态势。1-9月,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月持平。

开发投资持续走弱

严跃进表示,今年上半年土地数据相对低迷,但近期来看已有所改善,比预期走势略好,也说明了开发投资的韧劲。“当然,房企对于土地市场总体以保守为策略,除非是联合拿地,否则购地方面依然不会太激进;部分房企近期采取了逆周期拿地策略,土地溢价率不高,有效控制了购地成本。”

另一方面,国家统计局近日发布的房地产开放投资数据也显示出房企的观望情绪。1-8月,房地产开发企业土地购置面积为12236万平方米,同比下降25.6%;土地成交价款为6374亿元,下降22%。

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